IPT Group

подписка на обновления

мы в соцсетях

28.09.2017

Рынок арендного жилья в РФ: комментарий для Арендатор.ру


Александр Анчугов, Игорь Осташевич
Эксперты дивизиона правового сопровождения
Тема арендного жилья выходит на новый виток. Государство обещает потратить на доходные дома 15 млрд руб. в 2018 году и около 100 млрд – к 2020 году.  О том, принесет ли это пользу, и  стоит ли упаковывать арендное жилье в ПИФ,  рассуждают эксперты IPT Group в комментарии порталу Arendator.ru.
Развитие отечественного рынка арендного жилья, кажется, сдвинулось с места. Государство всерьез взялось за доходные дома и готово тратить огромные деньги: например, в 2018 году на эти цели будут направлены 15 млрд рублей (в 2016 бюджет выделил 13,5 млрд), а к 2020 году расходы могут составить около 100 млрд.

Агентство ипотечного жилищного кредитования, которому доверили создание рынка арендного жилья, планирует наполнить свой портфель объектами за срок от трех до пяти лет. Пока он насчитывает около 90 тыс. кв. м.

По словам начальника отдела правового сопровождения девелоперских проектов IPT Group Александра Анчугова, арендные ставки должны обеспечивать прибыль в 10% годовых, что фактически означает рост арендных ставок вдвое. Все это может поставить крест на амбициозном проекте федеральных властей. «Можно предположить вариант, когда ставки по депозитам в рублях упадут до уровня менее 5% годовых — тогда при существующих арендных ставках инвестировать в жилье будет уже интереснее. Но пока такой вариант представляется фантастическим», — пессимистичен Анчугов.

Для покупки арендных квартир АИЖК планирует использовать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), которые смогут выступать в качестве дольщиков-соинвесторов или приобретать готовое жилье. При таком формате вкладчики владеют долями в имуществе фонда за вычетом издержек на его управление профессиональными участниками рынка ценных бумаг, действующих на основании лицензии Банка России.

Тем не менее основным минусом ЗПИФН в сфере арендного жилья, как ни странно, является обязанность полного соблюдения законодательства. Большинство собственников квартир сдают их в аренду неофициально, что, прежде всего, связано с нежеланием платить налоги. Поэтому пока ЗПИФН не получили развитие в этом сегменте.

«Управляющая компания проводит полную проверку контрагентов, заключает полноценный договор и в случаях недобросовестного исполнения обязанностей по договору имеет ресурсы для отстаивания интересов своих инвесторов в суде. Все это, к сожалению, пока не ценится среднестатистическим российским арендатором жилой недвижимости», — посетовал заместитель директора дивизиона управления портфельными инвестициями IPT Group Игорь Осташевич.

В конце 2016 года ЦБ РФ кардинально изменил подход к ограничению состава и структуры активов ПИФ. Регулятор ввел три категории: фонды финансовых инструментов, фонды недвижимости и комбинированные фонды. В течение года все открытые фонды должны быть приведены в соответствие с новыми требованиями: для интервальных ПИФ установленный срок составляет три года, для закрытых — десять лет. По мнению Осташевича, многие ЗПИФН будут переводиться в комбинированные типы, и поэтому их доля номинально снизится. Такая смена позволит управляющим компаниям инвестировать средства в более широкий перечень активов, пояснил он.

Источник