Защита добросовестного приобретателя: новые меры

Добросовестным приобретателем считается лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, не имевшего права его отчуждать (ч. 1 ст. 302 ГК РФ).

Например:
Лицо купило недвижимость у другого лица, которое в следующие три года было признано банкротом. В таком случае Арбитражный управляющий банкрота будет оспаривать сделку купли продажи недвижимости, возвращать недвижимость в конкурсную массу для погашения долгов банкрота. В результате чего добросовестный покупатель лишается приобретенного имущества.

Или другой пример:
один гражданин приобрел недвижимость у другого гражданина, который в последствии признан недееспособным и не имевшим право отчуждать такое имущество. Родственники недееспособного гражданина могут также оспорить сделку купли-продажи, в результате чего добросовестный покупатель лишится имущества и денег.

Новое в законодательстве

Так какие же новые меры предпринял законодатель для защиты таких лиц?

1. Закрепил правило о том, что лицо считается добросовестным, если оно полагалось при приобретении недвижимости на данные из ЕГРН. И таковым оно будет считаться до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии права отчуждать имущество у лица, от которого ему перешли права на недвижимость.

2. Ограничил право истребования имущества публично-правовым образованием (Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием) от его добросовестного приобретателя в случае, когда последний не предпринимал своевременных мер по установлению и оформлению своего права собственности на имущество.

Что это значит? Суд будет отказывать по искам публично-правовых образований об истребовании жилья у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия такого жилья из владения публичного собственника истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилого помещения.

Данное правило не распространяется только лишь на те случаи, в которых ответчиком является также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. В данных спорах бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия помещения из владения истца будет нести публично-правовое образование.

Выплата компенсации: нововведения

Гораздо более серьезные механизмы защиты введены в части выплаты компенсации добросовестным приобретателям, лишившимся жилых помещений.

С 01.01.2020 г. в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесены существенные изменения в регулирование выплаты компенсации добросовестным приобретателям.

Ниже представлена таблица изменений:

	Было	Стало
Единственное жилье	Получить компенсацию добросовестный приобретатель мог, только если он лишился единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения.	Добросовестный приобретатель может получить компенсацию вне зависимости было ли утраченное им жилье единственным пригодным для проживания. Компенсацию добросовестный приобретатель получит даже если у него есть другое жилье.
Единовременность выплаты компенсации	Информация о порядке и выплаты отсутствовала. Имелась лишь оговорка о том, что выплата является однократной	Выплата является однократной и единовременной.
За чей счет выплата	За счет казны Российской Федерации	За счет казны Российской Федерации
Основание для выплаты	Вступившее в законную силу решение суда о возмещении третьими лицами добросовестным приобретателям вреда, причиненного в результате утраты, если в соответствии с таким решением взыскание по исполнительному производству прекращено в случае: Смерти должника-гражданина, если требования не могут перейти к правопреемнику. Внесения записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ	Вступивший в законную силу судебный акт по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате компенсации. Такое решение выносится судом в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам по вступившему в законную силу решению суда о возмещении ему убытков, возникших в связи с утратой жилья, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
Размер компенсации	В сумме понесенного ущерба, но не более 1 млн рублей.	В сумме реального ущерба, либо по требованию добросовестного приобретателя в размере кадастровой стоимости жилого помещения, за минусом ранее возмещенных убытков, если таковое имело место быть.

Будут ли работать новые меры?

Введенными изменениями государство добровольно приняло на себя дополнительные обязательства в рамках своей социальной функции и однозначно улучшило положение дел по таким категориям споров.

Но стоит отметить, что до настоящего времени, в стране не выработан порядок выплаты Российской Федерацией компенсации добросовестным приобретателям. По-прежнему остается неразрешенным вопрос, из какого именно бюджета будет выплачиваться компенсация гражданам и будут ли выделяться для этой цели деньги из бюджета государства.

В заключение отметим, что 23 июня 2015 года Президент Российской Федерации, выступая на пленарном заседании Общественной палаты Российской Федерации, сказал: «Право гражданина, если у него отберут жилье, обратиться с регрессным иском к тому, кто его «надул», не имеет никакой перспективы решения, потому что человека просто загоняют по этим самым судебным инстанциям. Поэтому это не решение проблемы, это профанация» .

Описанные выше нововведения несмотря на свои положительные стороны, вступают в противоречие с позицией главы государства, поскольку действительно заставляют граждан, утративших недвижимость, пройти не менее трех судебных процедур:

• судебный процесс по делу об изъятии у них недвижимости;
• разбирательство по делу о взыскании возмещения вреда с лица, которое не имело право отчуждать имущество;
• судебный процесс по делу о взыскании компенсации с казны Российской Федерации.

В связи с этим механизм защиты прав добросовестного приобретателя вызывает большие сомнения в своей эффективности.