IPT Group

подписка на обновления

мы в соцсетях

29.11.2016

Счет эскроу как инструмент для расчетов между дольщиком и застройщиком


Евгений Исаев
С точки зрения застройщика использование счета эскроу в расчетах между застройщиком и дольщиком является крайне не привлекательным инструментом.
Что такое эскроу?

Термин эскроу заимствован из законодательства США и дословно переводится как «условное депонирование». В США эскроу пользуется большой популярностью при осуществлении сделок с недвижимостью. В Европе эскроу также является надежным инструментом при осуществлении различных сделок, хотя и пользуется меньшей популярностью.

Суть отношений по эскроу достаточно проста: стороны сделки выбирают третье лицо (эскроу-агента), которому одна из сторон сделки производит исполнение по сделке (передает деньги или же передает вещь). Эскроу-агент вправе передать это исполнение другой стороне только при подтверждении, что другой стороной исполнено согласованное условие.

Согласно зарубежной практике эскроу-агентом может быть любое согласованное сторонами лицо (не обязательно банк). Кроме того, эскроу-агент может оказывать услуги по подготовке сделки, проверку частоты сделки и прочие услуги, связанные с осуществлением сделки.

По всей видимости, российский законодатель решил перенять лучшие традиции и практики зарубежных партнеров. В результате этого в недавнем прошлом в гражданском законодательстве России появился ранее ему не известный термин – эскроу, определяющий новый вид счетов. Согласно пояснительной записке к закону N 379-ФЗ от 21.12.2013 появление счетов эскроу обусловлено целью создания в России международного финансового центра. Однако при более детальном рассмотрении наш родной счет эскроу совсем не тот, который применяется за рубежом. Точнее название то такое же - «эскроу», а вот содержание совсем другое (оно раскрывается в ст.ст. 860.7. – 860.10. Гражданского кодекса РФ).

Гражданский кодекс РФ устанавливает следующие правила для счета эскроу:

• эскроу-агентом может быть только банк, который заключает с лицом, размещающим денежную сумму (депонентом) договор условного депонирования;

• денежными средствами, находящимися на счете эскроу, не праве распоряжаться ни депонент ни бенефициар, до наступления оснований, предусмотренных договором;

• зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, помимо депонируемой суммы, не допускается;

• закрытие счета эскроу осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора условного депонирования денежных средств;

• вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу (если договором условного депонирования не установлено иное);

• право получить от банка информацию по счету эскроу имеет как депонент, так и бенефициар.

Счет эскроу фактически выполняет обеспечительную функцию: получатель денежных средств не имеет доступа к денежным средствам до момента наступления определенного события, с одной стороны, а плательщик, внесший денежные средства на счет эскроу, не имеет возможности распоряжаться внесенными денежными средствами с другой.

Счет эскроу, в том виде, в котором он фигурирует в российском законодательстве с точки зрения функциональности и целей мало чем отличается от аккредитива.

Следует отметить что, чем больше появляется норм, регулирующих счет эскроу, тем больше он становится не похожим на эскроу, используемый в Европе и США.

Тому подтверждение вступающие с 01 января 2017 года изменения в Закон о долевом участии в строительстве, согласно которым использование счетов эскроу при определенных обстоятельствах фактически вменяется застройщику в обязанность. Кому это может быть полезно или в чьих интересах внесены такие изменения? Попробуем разобраться.

В соответствии с указанными нововведениями счета эскроу должны использоваться в расчетах между застройщиком и дольщиком при одновременном наличии следующих условий:

• застройщик осуществляет строительство с использованием предоставляемого банком целевого кредита на строительство объектов недвижимости;

• кредитным договором предусмотрено условие об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) обязанности дольщика осуществлять платеж по ДДУ путем внесения денежных средств на счета эскроу, открытые в банке, кредитующем застройщика;

• банк, предоставляющий целевой кредит удовлетворяет требованиям, установленным Правительством Российской Федерации, к кредитным организациям, в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты.

Счет эскроу с позиции застройщика

С точки зрения застройщика использование счета эскроу в расчетах между застройщиком и дольщиком является крайне не привлекательным инструментом. Во взаимоотношениях с банком застройщик фактически становится заложником требований банка, поскольку в силу закона кредитный договор застройщика с банком должен содержать следующие условия (с 01.01.2017 г.):

• обязательство застройщика предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных застройщиком для возведения объектов недвижимости;

• право банка запрашивать у застройщика информацию и документы в объеме устанавливаемом кредитным договором в соответствии с требованиями уполномоченного федерального органа исполнительной власти (поскольку на сегодняшний день соответствующих требований к кредитным договорам нет, можно предположить, что перечень документов будет близок к перечню, предоставляемому в контролирующие органы);

• обязательство застройщика об установлении во всех договорах участия в долевом строительстве обязанности дольщика внести денежные средства в счет на счета эскроу, открытые в таком банке;

• обязательство застройщика согласовывать с банком изменение существенных условий договоров участия в долевом строительстве.

• обязательство застройщика осуществлять платежные операции, связанные со строительством объектов недвижимости только через счета, открытые в банке, выдавшем целевой кредит на строительство таких объектов недвижимости.

Застройщик, фактически, в еще большей степени теряет самостоятельность в принятии решений, поскольку любые действия так или иначе либо должны согласовываться с банком либо банк должен быть поставлен в известность о принятых решениях.

Справедливости ради, следует отметить, что при использовании счетов эскроу законодатель предусмотрел для застройщика послабление в виде освобождения застройщика от исполнения обязательств по предоставлению обеспечения исполнения своих обязательств перед дольщиком по ДДУ (залог права собственности или права аренды на земельный участок, поручительство банка либо страхование гражданской ответственности).

При этом работа через эскроу (по сравнению с прямым привлечением средств от дольщиков) означает для застройщика следующие условия:

• целевой характер использования привлекаемых средств сохранится – в силу требований банка по кредитному договору;

• сохранится необходимость обеспечивать исполнение обязательств (в форме того же залога участка и возводимого здания, ранее – перед дольщиками, а теперь перед банком);

• по кредитному договору застройщик будет уплачивать проценты по ставкам, согласованным с банком (в то время как денежные средства от дольщиков привлекались застройщиком бесплатно), это может существенно увеличить стоимость строительства в целом и заведомо ставит застройщика в менее выгодное финансовое положение;

• денежные средства дольщика могут быть списаны со счета эскроу в рамках исполнительного производства по иным обязательствам дольщика – поэтому в текущем виде счет эскроу перестает для застройщика быть средством обеспечения выполнения дольщиком своих обязательств.

Подводя итог, можно сказать, что использование счета эскроу для застройщика не сулит ничего хорошего. Свои риски и дополнительные затраты застройщик будет закладывать в стоимость квадратного метра, таковы правила рынка.

Счет эскроу с позиции дольщика

Казалось бы, с точки зрения дольщика использование в расчетах с застройщиком счетов эскроу является более безопасным и гарантированным вложением в строительство недвижимости, в отличие от «прямого» финансирования застройщика. Убежденность в этом могут придать все те же особенности использования счетов эскроу, согласно которым внесенные участником долевого строительства на счет эскроу денежные средства блокируются банком и не перечисляются застройщику до окончания строительства и передачи объекта дольщику. Кроме того, на денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном счетом эскроу и определенном кредитным договором, а вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Однако участнику долевого строительства, следует иметь в виду, что:

• денежные средства, размещенные на счетах эскроу не подпадают под действие закона о страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации, поскольку страхованию подлежат лишь денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом по сделке купли-продажи недвижимого имущества, но не по договору долевого участия в строительстве;

• на денежные средства, размещенные на счетах эскроу может быть обращено взыскание по исполнительным документам в соответствии с Законом «Об исполнительном производстве». В случае списание денег со счета-эскроу дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по оплате перед застройщиком;

• если застройщик по каким-либо причинам не исполнит свои обязательства перед дольщиком, дольщик может оказаться в ситуации, когда кроме возврата фактически внесенной суммы на счет эскроу и начисленных процентов на эту сумму, не сможет гарантированно взыскать с застройщика штрафные санкции, предусмотренные законом и договором, поскольку застройщик по договору долевого участия вправе не предоставлять никакого обеспечения исполнения своих обязательств.

Таким образом, дольщик не выглядит более защищенным при применении расчетов через эскроу по сравнению с прямыми платежами застройщику.

Пока мы приходим к выводу, что счет эскроу в его текущем виде не несет никаких выгод для застройщиков и дольщиков – а значит, вряд ли получит сколько-то широкое распространение.

С другой стороны, на практике может сложиться ситуация, когда крупнейшие банки займут позицию, согласно которой они готовы будут кредитовать строительство только на условиях переведения всех расчетов по варианту эскроу. Тогда у застройщиков может просто не остаться выбора.

Подводя итог вышесказанному можно предположить, что застройщики адаптируются к новым условиям, найдут возможность договориться с банком и не окажутся в числе проигравших, чего нельзя с уверенностью сказать о будущих участниках долевого строительства.