IPT Group
17.06.2020

На что обратить внимание при покупке недвижимости: проверка контрагента


Артур Тэц
Юрисконсульт, эксперт
При совершении сделок с недвижимостью немаловажной является юридическая экспертиза надежности продавца. Во избежание негативных последствий провести ее необходимо до сделки. Рассказываем о том, как провести проверку контрагента.
Нужна консультация по теме?

Проверка продавца недвижимости на основании открытых сведений


К проверке контрагента на основании открытых сведений можно отнести анализ информации из следующих источников:
  • Сведения из ЕГРЮЛ (https://egrul.nalog.ru/)
  • Сведения, опубликованные в Вестнике государственной регистрации (https://www.vestnik-gosreg.ru). Данные сведения необходимы в связи с тем, что начало проведения процедуры ликвидации влечет определенные правовые последствия. В частности, в силу ст. 63 ГК РФ, продажа имущества ликвидируемой организации при недостаточности денежных средств для расчетов с кредиторами возможна только по результатам проведения торгов.
  • Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/). Проверка наличия действующих судебных споров контрагента может дать информацию о наличии каких-либо споров в отношении продаваемого недвижимого имущества и иных споров.
  • Банк данных исполнительных производств (http://fssprus.ru/). Данные сведения могут частично исключить риск того, что в отношении продаваемого имущества будет наложен запрет на совершение регистрационных действий.
  • Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц (https://fedresurs.ru). Данный реестр отражает сведения о наличии процедур банкротства, реорганизации, ликвидации.
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru/). Данный реестр является частью вышеуказанного реестра о фактах деятельности юридических лиц. В тоже время он более полно отражает сведения о процедуре банкротства юридического лица.
  • Сведения из реестра юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица (https://service.nalog.ru/disqualified.do). Данные сведения исключают риски заключения договора купли-продажи с лицом, которое дисквалифицировано и не имеет полномочий на подписание договора.
  • Сервис прозрачный бизнес (https://pb.nalog.ru/index.html). Данный сервис ФНС РФ позволяет сразу получить сведения из ЕГРЮЛ, Вестника государственной регистрации, Реестра дисквалифицированных лиц.

Проверка внутренних документов при сделках с недвижимостью


Для экспертизы контрагента на основании внутренних документов представляется важным запросить следующие документы:
  • Устав
  • Свидетельства о постановке на учет (ИНН), о внесении изменений, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (ОГРН)
  • Решение (протокол) о назначении исполнительного органа
  • Копия паспорта руководителя юридического лица либо представителя по доверенности (2-3 стр.)
  • Доверенность (оригинал либо копия, заверенная выдавшим ее лицом)
  • Реестр акционеров (для АО)
  • Бухгалтерский баланс либо бухгалтерская (финансовая отчетность) субъектов малого предпринимательства (на последний отчетный период)

Нередко при получении данных документов, в частности реестра акционеров, бухгалтерского баланса могут возникнуть трудности: не все контрагенты охотно представляют подобную информацию. Однако получение данных документов позволяет нивелировать риски оспаривания договора купли-продажи недвижимого имущества как сделки с заинтересованностью, крупной сделки, сделки, требующей согласования в соответствии с уставом.

Проверка контрагента - физического лица


Для проверки контрагента - физического лица необходимо проанализировать информацию из следующих источников:
  • Картотека арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/);
  • Банк данных исполнительных производств (http://fssprus.ru/);
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (https://bankrot.fedresurs.ru/).

Также в отношении продавца рекомендуется запросить следующие документы:
  • Паспорт;
  • Сведения о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака);
  • Сведения об использовании материнского (семейного) капитала (в случае приобретения жилого помещения). Стоит обратить внимание, что право на получение материнского капитала имеют не только женщины, но и мужчины.

В практике имеются случаи, когда родитель использует средства семейного капитала на погашение задолженности и процентов по кредиту, выданного на приобретение или строительство жилого помещения. При этом после погашения задолженности и снятия обременения (ипотеки) на объект недвижимости родитель не осуществляет выдел долей в пользу детей. Данные действия влекут риск оспаривания договора купли-продажи.

Проведение всесторонней юридической экспертизы контрагента по открытым источникам и внутренним документам позволит избежать множества правовых рисков. Представляется необходимым внедрение в организациях внутренних документов, регламентирующих проверку контрагентов.

Если у вас есть вопросы по процедуре проверки, обратитесь, пожалуйста, за консультацией к специалистам IPT Group. Наша компания имеет многолетний опыт сопровождения сделок, связанных с приобретением недвижимости, и окажет содействие в решении самых сложных вопросов.

Нужна консультация по теме?
x

Подписка на обновления

Подпишитесь на наши обновления, и вы всегда будете в курсе актуальной информации, качественной аналитики, экспертного мнения в области юридического и финансового консалтинга