IPT Group
15.04.2020

COVID-19: новые законы в строительной отрасли


Александр Козлов
Юрист, эксперт
Распространение коронавирусной инфекции оказывает негативное влияние на строительную сферу. Чтобы минимизировать его, Правительство РФ приняло Постановление от 2 апреля 2020 года №423, в котором определяются особенности  применения мер ответственности в отношении застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.  

Что изменится в строительстве?


1. За период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года нельзя взыскать неустойку с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, поскольку данный период теперь не включается в расчет неустойки.

2. При определении размера убытков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору не учитываются убытки причиненные в период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, а также убытки, причиненные в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории, где находится строящийся объект.

3. За период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 не начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами, которые предусмотрены при расторжении договора участия в долевом строительстве.

4. Если требование в отношении уплаты неустойки, процентов или возмещения убытков было предъявлено к исполнению до 3 апреля 2020 года, то застройщику предоставляется отсрочка для удовлетворения такого требования до 1 января 2021 года.

5. Многоквартирные дома или иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком нарушен срок завершения строительства более чем на 6 месяцев, при условии возникновения такого нарушения после 3 апреля 2020 года, могут быть включены в единый реестр проблемных объектов только после 1 января 2021 года, если по состоянию на данную дату не отпали основания для включения недвижимости в указанный реестр.

Неустойка: когда взыскивать?


Из буквального толкования норм рассматриваемого постановления очевидно, что начисление неустойки за период с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года применяется во всех без исключения случаях и в отношении всех застройщиков. Но как быть с ситуацией, когда просрочка сдачи объектов возникла задолго до ухудшения эпидемиологической обстановки в условиях распространения коронавирусной инфекции? Очевидно, что в таком случае ненадлежащее исполнение обязательств по договору возникло в силу иных причин, не связанных с пандемией. При таких условиях, полагаем, необходимо анализировать каждый конкретный случай в отдельности и соответствующим образом обосновывать правовую позицию для суда.

Как быть с неустойкой, которая уже взыскана судом на день фактического исполнения обязательства, т.е. до сдачи объекта строительства?


Исходя из положений постановления, следует, что при предъявлении требования к исполнению до 3 апреля 2020 года застройщик получает отсрочку до 1 января 2021 года, однако если требования предъявлено после указанной даты, то в таком случае строительная компания освобождается от уплаты штрафных санкций.

Очевидно, что такое разграничение участников долевого строительства по дате предъявления требования о взыскании неустойки ущемляет их право на компенсацию за нарушение договора. Данный вопрос требует детального изучения на предмет возможности оспаривания в судебном порядке.

Каков порядок предоставления застройщику отсрочки по уплате неустойки, процентов или возмещению убытков, решение по которым было предъявлено до 03 апреля 2020 года?


Исходя из положений постановления №423, можно сделать вывод, что отсрочка исполнения решения суда происходит в момент вступления данного нормативно-правового акта в силу. В то же время порядок предоставления отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта регулируется процессуальным законодательством (ст. 203 ГПК, ст. 324 АПК РФ), а также Федеральным законом «Об исполнительном производстве» (ст. 37).

Однако ни ГПК РФ, ни АПК РФ не предусматривают пересмотра постановлений в связи с изданием акта освобождения от гражданско-правовой ответственности, из чего можно сделать вывод, что указанное положение постановления применяется напрямую судебным приставом-исполнителем. Между тем данная возможность противоречит принципу обязательности судебных постановлений и допускает вторжение исполнительной власти в компетенцию судебной, что, помимо сказанного, нарушает принцип разделения властей и независимости суда.

Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что принятие Правительством РФ постановления от 2 апреля 2020 года №423 породило ряд вопросов, касающихся применения данного акта на практике, ответить на них возможно только после детального анализа отдельных правоотношений между застройщиком и дольщиками.

Специалисты IPT Group готовы проанализировать именно вашу ситуацию и предложить соответствующую помощь по всем правовым аспектам бизнеса, связанным с COVID-19, в виде консультаций, подготовки юридических документов, досудебного урегулирования спора (в т.ч. медиации), сопровождения спора в суде и иной правовой поддержки.

Нужна консультация по теме?
x

Подписка на обновления

Подпишитесь на наши обновления, и вы всегда будете в курсе актуальной информации, качественной аналитики, экспертного мнения в области юридического и финансового консалтинга