IPT Group

подписка на обновления

мы в соцсетях

13.03.2019

Ответственность застройщика за нецелевое использование средств участников долевого строительства


Мария Демченко
Старший юрисконсульт
Законодательное собрание Ленобласти предложило установить штрафы за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства – от 50 000 до 500 000 руб. для должностных лиц и от 200 000 до 1 млн руб. для юридических лиц (законопроект № 642966-7). Законопроект призван защитить дольщиков, однако получится ли это сделать?

Как используются средства дольщиков


Порядок и цели использования денежных средств застройщиком закреплен в статье 18 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Федеральный закон № 214-ФЗ»).

Из особенностей порядка действия отдельных положений Федерального закона № 214-ФЗ, закрепленных как в его прямых нормах, так и в переходных положениях федеральных законов, следует, что требования статьи 18 указанного закона в скором времени вообще не будут применяться к застройщикам, а именно:
- при применении счетов эскроу для целей расчетов по договору участия в долевом строительстве положения о целевом использовании средств и особом порядке осуществления операций по расчетному счету застройщика не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ).

С 1 июля 2019 года требование об обязательном использовании счета эскроу при расчетах по договору участия в долевом строительстве станет обязательной для большинства застройщиков (за исключением тех застройщиков, кто начал строительство и продажи до указанной даты по старым правилам и на 1 июля 2019 года будет соответствовать критериям строительной готовности объекта и востребованности у потребителя, утвержденным Правительством РФ).

Таким образом, после 1 июля 2019 года (если к этой дате анализируемый законопроект успеют принять) норма об административной ответственности за нецелевое расходование застройщиком денежных средств участников долевого строительства потенциально может быть применима к очень ограниченному числу лиц. А по мере того, как застройщики, которым будет позволено работать без применения счетов эскроу, будут вводить свои объекты в эксплуатацию, лица, к которым применима такая норма об ответственности, вообще исчезнут.

В ключе постоянных изменений законодательства о долевом строительстве подобная норма вряд ли будет способствовать его стабильному и эффективному действию.

Когда застройщик начинает использовать средства дольщика?


В цепочке лиц, задействованных в процедуре совершения операций по расчетному счету застройщика, ключевым звеном, помимо самого застройщика, является уполномоченный банк. В соответствии со статьей 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ на уполномоченный банк возложена обязанность осуществлять контроль каждой операции, производимой по расчетному счету застройщика, в том числе на предмет ее соответствия целям, установленным законом.

В случае отказа уполномоченным банком в совершении операции по расчетному счету застройщика, операция по расчетному счету застройщика не производится (денежные средства не списываются), а информация об отказе в совершении такой операции направляется банком в уполномоченный орган исполнительной власти соответствующего субъекта РФ и Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства.

В предлагаемой норме об ответственности есть формулировка «использование застройщиком денежных средств». При этом ни рассматриваемая норма законопроекта, ни какая-либо иная норма действующего законодательства не раскрывает, в какой момент наступает такое «использование»:
  • когда застройщик попытался списать денежные средства на цели, не предусмотренные законом, а банк выявил нарушение и передал информацию контролирующему органу, либо
  • когда уполномоченный банк одобрил операцию и денежные средства были списаны с расчетного счета застройщика, а затем выявилось их нецелевое назначение.

“Белые пятна” законопроекта о нецелевом использовании денежных средств участников долевого строительства


В первом случае уже существующий риск возможного нарушения прав застройщика, состоящий в том, что уполномоченный банк по формальному основанию вправе отказать в совершении операции (потенциально речь может идти о неправильном толковании содержания документов-оснований сотрудником банка) и сообщить об этом в контролирующий орган, дополняется опцией привлечения застройщика к административной ответственности только за попытку списания денежных средств (без совершения деяния и наступления неблагоприятных последствий – усеченный состав). В данном случае подобная мера представляется очень жесткой, а ключевая роль в выявлении факта правонарушения отводится банку.

Во втором случае применение меры ответственности к застройщику видится более обоснованной, но санкция в форме штрафа, уплачиваемого в бюджет, не позволит в полной мере восстановить нарушенные права участников долевого строительства, поскольку средства уже списаны и механизма их возврата законом не предусмотрено. Кроме того, в данном случае усматривается вина не только застройщика, но и уполномоченного банка, который пропустил такую операцию, однако ответственность для банка не предусмотрена действующим законодательством РФ и не рассматривается в текущем законопроекте.

При этом ни в первом, ни во втором случае не усматривается достижение заявленной цели применения подобной меры ответственности, обозначенной в пояснительной записке к анализируемому законопроекту, - обеспечение надлежащей защиты прав участников долевого строительства.

Почему норма не заработает


Рассматриваемая норма об административной ответственности застройщика за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства:
  • рискует остаться «мёртвой», поскольку категория застройщиков, к которым она могла бы быть применима, резко сократится после 1 июля 2019 года, а вскоре вовсе исчезнет;
  • в текущей редакции (и в системном действии с другими нормами законодательства о долевом строительстве) ее толкование неоднозначно, что легко может привести к злоупотреблениям со стороны банков и контролирующих органов, но так и не достигнув цели эффективной защиты прав участников долевого строительства.

Источник

x

Подписка на обновления

Подпишитесь на наши обновления, и вы всегда будете в курсе актуальной информации, качественной аналитики, экспертного мнения в области юридического и финансового консалтинга