Как Минстрой понимает закон о долевом строительстве: изменение правил игры

Основная цель нововведения – переход отрасли на обязательный банковский контроль за расчетными операциями застройщика. При этом у застройщика должен быть один расчетный счет применительно к каждому разрешению на строительство, чтобы денежные потоки по различным объектам строительства не пересекались и не возникали «финансовые пирамиды».

Участники рынка после 1 июля 2018 (дата принятия изменений в Закон 214-ФЗ) находились в нервном ожидании разъяснений относительно порядка применения новых положений законодательства о долевом строительстве. Буквальное толкование закона либо приводило к выводам, которые фактически не позволяли вести ранее начатые девелоперские проекты, либо оставляли условия работы застройщиков на усмотрение контролирующих структур, что также не добавляет стабильности – ни для застройщиков, ни для дольщиков. 15 августа 2018 г. произошло достаточно важное событие для девелоперского рынка: Минстрой России выпустил разъясняющее письмо (№ 374-ВЯ-07), позиции которого в целом сильно отличаются от буквального толкования законодательства. Это письмо распространяется на застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 01.07.2018 г., т.е. на подавляющее большинство застройщиков на данный момент.

Давайте рассмотрим положения этого письма в деталях.

Расчетный счет застройщика в уполномоченном банке

Минстрой РФ считает возможным наличие у застройщика «целевых» счетов в разных уполномоченных банках. Это абсолютно логичная позиция, которая не нарушает интересов дольщиков. При наличии у застройщика нескольких разрешений на строительство он может открывать обслуживающие эти разрешения счета в разных уполномоченных банках. Поскольку обычно застройщик получает целевой кредит на строительство именно в том банке, где у него открыт расчетный счет, эта позиция Минстроя РФ позволит застройщикам выбирать по различным проектам кредитные продукты разных уполномоченных банков.

Напомню, открыть счета в уполномоченном банке обязан не только застройщик, но также технический заказчик и генеральный подрядчик, которые реализуют соответствующий девелоперский проект. В этой части Минстрой РФ указывает, что обязанность открытия в том же уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика не предусмотрена. Важно указать, что такая позиция не согласуется Законом 214-ФЗ, т.к. закон (часть 2.3. ст. 3 Закона 214-ФЗ) прямо говорит о необходимости открытия счетов в одном и том же уполномоченном банке. Здесь следует признать, что разнесение счетов застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика приведет к ослаблению контроля. Уполномоченному банку, который контролирует счет застройщика, будет труднее проверять движение денег, поскольку у него не будет доступа к информации об операциях на счетах технического заказчика и генерального подрядчика. Поэтому такая позиция Минстроя ухудшает положение дольщиков.

Также Минстрой указывает, если ранее застройщик уже имел счет в уполномоченном банке, ему нет смысла повторно открывать «целевой» счет, застройщик может просто заявить банку о переводе этого счета в «целевой» режим. Ключевым моментом является мнение Минстроя, что застройщик не обязан закрывать ранее открытые им счета в банках, которые не входят в список уполномоченных. С одной стороны, следует признать, что застройщики, которые ранее жили по правилам, позволяющим вести им иную деятельность, кроме, собственно, строительства многоквартирных домов, теперь должны иметь возможность как-то обслуживать эти «нецелевые» направления деятельности. Например, у застройщиков могут быть в собственности здания и другие активы, которые приносят деньги или требуют затрат. Для обслуживания такой деятельности нужны расчетные счета. А «целевые» счета, открытые в уполномоченных банках под конкретное разрешение на строительство под это не очень подходят (на то они и целевые). Поэтому решение оставить застройщикам нецелевые счета – вполне обоснованно. С другой стороны, сама возможность принимать деньги на счета, которые неподконтрольны уполномоченным банкам, создает соблазн для застройщиков в рамках переходного периода (т.е. по уже заключенным ранее договорам долевого участия) получать деньги на такие «нецелевые» счета. Поэтому в рамках переходного периода интересы дольщиков могут пострадать от такой позиции Минстроя.

Право на привлечение денежных средств

Напомню, что, согласно части 1.1. статьи 3 Закона 214-ФЗ, наличие у Застройщика одновременно нескольких разрешений на строительство возможно, если они выданы в рамках одного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) или проекта планировки территории (ППТ). Минстрой указывает, что запрет иметь более одного разрешения вне рамок ГПЗУ или ППТ не распространяется на застройщиков применительно к разрешениям на строительство, выданным им до 1 июля 2018 года. Такая позиция буквально противоречит закону, но она призвана смягчить чрезмерную жесткость закона. Ведь если застройщик начал реализацию нескольких проектов до 1 июля 2018 и в прошлом, разумеется, не мог знать о будущем запрете, то буквальное применение запрета приводит к тому, что привлечение денежных средств по всем проектам такого застройщика (а они часто не связаны одним ГПЗУ или ППТ) оказывается вне закона. А последствием этого может быть только банкротство застройщика, что не в интересах государства и дольщиков. Поэтому таким разъяснением Минстрой пытается обеспечить легальность ранее начатых проектов, что в том числе в интересах дольщиков.

Расходование денежных средств застройщиком

C 01.07.2018 Закон 214-ФЗ предъявляет к застройщикам гораздо более жесткие требования по целевому использованию денежных средств и по ограничению деятельности застройщика. Например, теперь застройщик не может вести никакую другую деятельность, кроме, собственно, строительства по Закону 214-ФЗ. Застройщик не может быть участником юридических лиц, не может выдавать обеспечение, выпускать и покупать ценные бумаги, не может получать и выдавать займы, кроме случаев, когда это предусмотрено самим законом.

Эти правила закон распространяет на всех застройщиков. Однако Минстрой своим письмом, по сути, заново определяет это условие для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 г. По мнению Минстроя, к таким застройщикам ограничения по целевому использованию (это статья 18 Закона 214-ФЗ) применяются в редакции, которая действовала до 01.07.2017 г. (т.е. в редакции до принятия законов № 218-ФЗ и 175-ФЗ). Такое мнение очень сильно развязывает руки застройщикам, поскольку они в этой части смогут вести деятельность, как и прежде. Так, например, застройщик сможет:

• выделять сумму вознаграждения застройщика в составе цены по договору долевого участия и распоряжаться с целевого расчетного счета таким вознаграждением без ограничений;
• осуществлять иную деятельность помимо возведения объекта долевого строительства;
• получать без ограничений займы, выдавать обеспечения, не связанные с возведением объекта долевого строительства (если при этом не будет операций по расчетному счету, связанных с таким обеспечением).

Из новых ограничений для таких застройщиков Минстрой признает только то, что указано в части 3 ст. 18 Закона 214-ФЗ. А именно – по расчетному счету застройщика не допускается совершение следующих операций (т.е. если действия не будут связаны с расчетным счетом, но они фактически возможны):

• операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
• операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
• предоставление ссуд, займов;
• покупка ценных бумаг;
• операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ – застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
• оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

В этом эпизоде Минстрой, признаем, играет в пользу застройщиков. Такое разъяснение Минстроя наиболее спорно из того, что указано в его письме, т.к. логика столь серьезного отступления от нормы закона не ясна.

Еще одной спорной позицией является указание Минстроем на то, что уполномоченный банк отказывает застройщику в проведении платежей (пункта 1 части 3 ст. 18.2 Закона 214-ФЗ) только в случае нарушения им вышеуказанных требований части 3 статьи 18 Закона 214-ФЗ. Исходя из такой логики, все иные правила о целевом использовании денежных средств дольщиков (ст. 18 в какой бы редакции она не применялась) уполномоченный банк не контролирует. Следует признать: такими комментариями Минстрой значительно отходит от буквального толкования Закона 214-ФЗ и ухудшает положение дольщиков по сравнению с тем, что предусмотрено самим законом. Вместе с тем все участники рынка в сфере долевого строительства понимают, что Закон 214-ФЗ в последней редакции является сложным для применения, и будущей структуре взаимоотношений застройщиков и дольщиков еще предстоит сформироваться на базе позиций уполномоченных банков и Банка России, территориальных органов контроля за деятельностью застройщиков и самого Минстроя.

Источник