IPT Group

подписка на обновления

мы в соцсетях

25.10.2018

Эскроу-утопия: зачем чиновники пытаются вернуть «долёвку»?


Евгений Исаев
Главный юрисконсульт
По мере приближения к точке невозврата в истории долевого строительства в России, чиновники продолжают совершать попытки «оптимизации» строительного рынка. Изначальный пакет поправок в 214-ФЗ оказался слишком «сырым». После его принятия последовали многочисленные инициативы, призванные сформировать работающую схему: дольщик — банк— застройщик. Однако по сей день в ней остаются значительные «белые пятна».
Очередным этапом совершенствования новой системы стало заявление о предстоящем разрешении для застройщиков постепенного освоения денег с эскроу-счетов. О принятии такого решения сообщил 10 октября депутат Госдумы РФ Сергей Вострецов. Мнения по данному вопросу разошлись: Минстрой инициативу поддержал, Центробанк - нет. Инициативу депутатов комментирует Евгений Исаев, главный юрисконсульт IPT Group, в интервью порталу Novostroy,su.

Novostroy.su: Насколько на ваш взгляд реально введение системы поэтапного освоения денег дольщиков с эскроу-счетов? Каковы могут быть причины принятия властями таких противоречивых решений?

Евгений Исаев: Каких-либо официальных документов, в том числе законопроектов, предусматривающих финансовые послабления для застройщиков, пока не появилось на официальных сайтах органов власти. Известно, что в осеннюю сессию Госдума планирует рассмотреть пакет поправок к 214-ФЗ. Но не стоит забывать, что реформирование долевого строительства обусловлено растущим количеством долгостроев и как следствие ростом количества «обманутых» дольщиков. Сегодня картина существенно не поменялась. Поскольку предпосылок для изменения выбранного государством вектора регулирования рынка жилищного строительства не наблюдается, подобные заявления из уст представителей власти лишь подтверждают, что имеется серьезная озабоченность, в первую очередь со стороны некрупных застройщиков, которые в результате уже сегодня столкнулись с серьезными финансовыми трудностями. Существенного изменения курса ожидать не стоит.

Есть ли вероятность, что власти уже сейчас пытаются избежать негативных последствий жёстких поправок в 214-ФЗ? Или это влияние внешних факторов, в том числе общей напряженности на рынке?

Е. И.: В новейшей истории России при проведении масштабных реформ еще не было такого прецедента, в котором государство шло бы на попятную. Одна из целей реформы долевого строительства, которая является фактически стратегической, – пресечение появления «обманутых» дольщиков, поэтому говорить о том, что государство дало слабину как минимум неправильно. Что касается экономической нестабильности, то любой поворот или разворот в выбранном курсе может негативно сказаться не только на застройщиках, но и на банковском секторе, поскольку ЦБ РФ существенно скорректировал свою политику с целью обеспечения застройщиков банковским финансированием. В этой связи заявления чиновников скорее свидетельствуют о готовности властей прислушиваться к мнению застройщиков и точечно корректировать выбранный курс регулирования долевого строительства и настраивать новую систему регулирования, например через создание условий для более доступного банковского проектного финансирования или снятие административных барьеров.

Не станет ли поэтапное освоение средств причиной возвращения проблемы обманутых дольщиков? Что останется в качестве фильтра для недобросовестных застройщиков?

Е. И.: Если говорить о защищенности дольщиков, то при использовании эскроу-счетов, дольщик действительно застрахован от недобросовестных застройщиков, поскольку при возникновении проблем у застройщика, дольщик всегда получит свои деньги обратно без существенных формальностей. Пока денежные средства на счете-эскроу, дольщик защищен, как только часть денежных средств со счета-эскроу списывается, дольщик в соответствующей сумме остается незащищенным. В этой связи вероятность появления обманутых дольщиков конечно возрастает, я бы сказал, что такая вероятность может вернуть нас к исходной точке, т.е. на уровень 2017 года. Ведь в результате дольщик снова остается с застройщиком один на один. При предоставлении послаблений, о которых было заявлено, не были озвучены дополнительные механизмы защиты дольщиков.

Как российские эскроу-счета отличаются от иностранных? Какие механизмы используют за рубежом?

Е. И.: В целом механизмы использования схожи, но для России это новый механизм взаимодействия между продавцом и покупателем, который не зародился сам собой как за границей, а был воспринят и адаптирован под конкретные цели. Причем этот механизм в России имеет очень узкую направленность, в отличие от зарубежного опыта использования эскроу. Россия делает только первые шаги в развитии этого института, и как он будет развиваться зависит от того, насколько он окажется удобным инструментом как обеспечительная мера.

Источник