IPT Group
05.04.2019

«Теневая» аренда квартир: как чиновники предлагают выявлять неплательщиков налогов


Дмитрий Мануйлов
Руководитель Департамента налоговой практики
В конце прошлого года на официальном сайте Минфина появился документ, в котором давались рекомендации по увеличению доходной базы бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований. Основной упор в рекомендациях сделан на выявление фактов сдачи физическими лицами жилья в аренду без уплаты налога.
В октябре 2018 года на сайте Министерства финансов РФ появился документ под названием «Методические рекомендации органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, способствующие увеличению доходной базы бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований». Один из его разделов посвящён выявлению случаев сдачи в аренду жилья без заключения договора и уплаты НДФЛ.

Гранты за информацию


Ведомство приводит данные Росстата о том, что в операциях с недвижимым имуществом доля теневой экономики может достигать 50% от объема сделок, совершенных в сфере сдачи квартир в аренду. Именно поэтому, по мысли чиновников, выявление незарегистрированных случаев сдачи жилья в аренду может стать одним из ключевых мероприятий, способствующих росту доходов региональных и местных бюджетов. Выявлять такие случаи Минфин предлагает с помощью управляющих компаний. В качестве поощрения последним могут предоставляться гранты. По мысли разработчиков рекомендаций, гранты будут выдаваться управляющим компаниям в том случае, если с домов, находящихся в их ведоме, увеличатся поступления НДФЛ.

Сблизить граждан с властями


В документе также предлагается организовать «горячую линию», по которой можно сообщать о случаях сдачи квартиры в наём. Ещё одна идея – проводить разъяснительные мероприятия с целью укрепить сотрудничество граждан с региональными и местными органами власти.

Работа по борьбе с «теневой» сдачей будет организована следующим образом. Минфин получает сведения о том, что та или иная квартира сдаётся в наём и формирует специальные комиссии с участием специалистов налоговых органов. Они должны будут, в том числе, проводить рейдовые мероприятия, чтобы официально зафиксировать нарушение.

Как ещё будут выявлять «нарушителей»


Список возможных мер по выявлению «нарушителей» может быть расширен. Так, несколько источников со ссылкой на телеграм-канал «Мытарь», сообщают, что налоговая служба предлагает выявлять лиц, сдающих в аренду квартиры без уплаты НДФЛ, посредством:
  • выборки в базе Росреестра лиц, имеющих в собственности две и более квартиры;
  • мониторинга объявлений на таких сайтах, как «Авито», «Домофонд» и др.;
  • контроля деятельности физических лиц, ранее уже представлявших пояснения о разовом характере получения дохода.
Кроме того, как пояснил руководитель Департамента информационных технологий (ДИТ) Москвы Эдуард Лысенко РБК, в середине прошлого года ДИТ разработал механизм, который позволяет с помощью анализа больших данных (big data) выявлять нелегальную аренду квартир.

Выявить не значит доказать

Госорганы намерены активно заняться выявлением фактов «теневой» аренды и последующим сбором налогов с таких квартир. Но здесь надо отметить один важный факт. Проблемы, связанные с налоговым администрированием деятельности от сдачи квартир без уплаты налогов, существуют достаточно давно, и они заключаются не только в выявлении фактов незаконной сдачи недвижимости, но и в сложности с доказыванием и определением налоговой базы.

Например, согласно положениям Налогового кодекса Российской Федерации налоговой базой для НДФЛ являются фактически полученные доходы. Для того чтобы вменить человеку налоговые обязательства, недостаточно тех механизмов, которые приведены в качестве мер по выявлению случае сдачи в аренду жилья без уплаты налогов.

Для доначисления арендодателю квартиры недоимки необходимы расписки или другие платежные документы, подтверждающие получение средств от предоставления в аренду недвижимости. Но в большинстве случаев денежные средства передаются в наличном виде, без составления документов об их передаче. И даже если такие документы имеются, сложно представить, что они попадут в руки проверяющим. Поэтому проблема определения факта получения дохода и его размера остается актуальной.

Новые меры, призванные повысить собираемость налогов от сдачи жилья в аренду, направлены на выявление арендодателей, не платящих налоги. Но при этом не звучат предложения о том, как документально установить факт получения дохода и его размера. В то же время, напомню, именно такие нововведения позволили бы реально доначислять налоги неплательщикам.

x

Подписка на обновления

Подпишитесь на наши обновления, и вы всегда будете в курсе актуальной информации, качественной аналитики, экспертного мнения в области юридического и финансового консалтинга