+7 495 988 - 47 - 70
Сохраняя суть, стимулируй прогресс
+7 495 988 - 47 - 70
Россия, 109004, Москва,
ул. А. Солженицына, д. 27 (Пн-Пт 10:00-19:00)

Подписывайтесь на наши новости!

ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Колов А.Ю.

Главный юрист Судебно-аналитического департамента,к.ю.н.

Недвижимость Инвестиции Оценка Юриспруденция 5 Октября 2016

Семь вопросов к «заморозке» кадастровой стоимости

ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», вводит в действие «заморозку» кадастровой стоимости якобы с 01.01.2017 по 01.01.2020. Комментарии автора закона С. Гаврилова о «заморозке» кадастровой стоимости см. на http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/68567. Положения ФЗ №360-ФЗ о «заморозке» вступили в силу с 15.07.2016.

По нашему мнению, статья 19 ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 устанавливает, что в отношении результатов ГКО (государственной кадастровой оценки), полученных в соответствии с ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»:

- С 01.01.2017 по 01.01.2020 подлежит применению кадастровая стоимость, актуальная на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 г. Если указанная кадастровая стоимость была снижена, в т.ч. в результате переоценки, то применяется пониженная кадастровая стоимость.

- С 01.01.2017 орган кадастрового учета в соответствии со ст. 24.19 ФЗ №135-ФЗ определяет кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов при изменении их количественных и (или) качественных характеристик с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 г. В отношении вышеуказанных объектов, кадастровые стоимости которых были установлены в период с 02.01.2014 по 31.12.2016, перерасчет должен быть произведен не позднее 01.01.2017 с учетом вышеуказанных результатов ГКО. Если перерасчет кадастровой стоимости не влечет уменьшение кадастровой стоимости, то пересчитанная стоимость в ГКН не вносится и не подлежит применению.

Вышеуказанная статья порождает, как минимум, семь вопросов, на которые мы последовательно постараемся ответить.

1. Не противоречит ли «заморозка» кадастровой стоимости НК РФ?

Коллизии между ФЗ №360-ФЗ и НК РФ нет. Кадастровую стоимость, определенную по правилам ст. 19 ФЗ №360-ФЗ, в налоговых целях можно применять. Вопросы «актуальности» (периода действия кадастровой стоимости) – это сфера действия законодательства об оценочной деятельности в РФ. Согласно ст. 24.11 ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» внесение результатов определения кадастровой стоимости в ГКН является частью ГКО. Внесение таких результатов предполагает и определение начала действия кадастровой стоимости. См., в частности, п.25 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. Приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 №943. НК РФ (ст.391, 375, 403) предписывает применять кадастровую стоимость, актуальную на 1 января налогового периода. В налоговых целях, как правило, учитываются данные ГКН/ЕГРН, а какие данные должны быть в ГКН/ЕГРН – это лежит за рамками налогового права.

2. Чем руководствоваться при определении кадастровой стоимости?

Видимо, в налоговом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться данными ГКН/ЕГРН. Между тем в гражданско-правовом споре при определении кадастровой стоимости, нужно руководствоваться непосредственно ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 и нормативно-правовым актом, утвердившим результаты ГКО.

Налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц должна определяться как кадастровая стоимость по данным ГКН/ЕГРН: данная норма прямо закреплена в ст. 391, п. 1 ст. 403 НК РФ. В НК РФ нет прямого указания на то, что налоговую базу по налогу на имущество организаций (кадастровую стоимость) нужно учитывать по данным ГКН/ЕГРН. Статьи 378, 391, 403 НК РФ устанавливает правило об изменении кадастровой стоимости объектов налогообложения (налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц) вследствие исправления технической ошибки, удовлетворения заявления комиссией или судом об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. В первом случае изменения учитываются в налоговой базе с момента образования ошибки. В последнем случае сведения о кадастровой стоимости, установленной решением «комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания». Согласно ст. 24.20 ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты их внесения в ГКН, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей». Пункт 28 Пост. Пл. ВС РФ от 30.06.2015 №28 гласит: «Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в ГКН. Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в ГКН (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности)».

Судебная практика противоречива. Одни суды считают, что в налоговом споре руководствоваться нужно данными ГКН, возражения на наличие ошибок в ГКН по существу не рассматриваются. См.: См.: Пост. Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2015 по делу №А41-67819/14 (в споре по взиманию земельного налога); Пост. ФАС ВСО от 30.09.2013, 3ААС 29.05.2013 по делу №А33-20800/2011 (в споре по взиманию земельного налога); Апелляционное определение Челябинского областного суда от 08.08.2016 по делу №11а-11661/2016 (в споре по взиманию земельного налога и налога на имущество физических лиц); Пост. АС Московского округа от 12.09.2016, Пост. 9ААС от 22.03.2016 по делу № А40-228942/15-20-1918; Пост. Московского округа от 06.10.2016, пост. 9ААС от 23.05.2016, решение АС Москвы 18.02.2016 по делу №А40-228947/2015 (в споре о взимании налога на имущество организаций).

Есть и противоположная позиция: в налоговом споре руководствоваться нужно нормативно-правовым актом, утвердившим результаты ГКО; факт внесения/невнесения результатов ГКО в ГКН, или внесение некорректных данных не имеет существенного значения для рассмотрения налогового спора. См.: Пост. ФАС ЗСО от 14.07.2014, Пост. 8ААС от 19.03.2014 по делу №А75-4073/2013 (в споре по земельному налогу); В Пост. 9ААС от 22.03.2016 по делу № А40-154791/15, Пост. 9ААС от 22.03.2016 по делу № А40-154791/15; Пост. 9ААС от 13.07.2016 по делу № А40-226186/15, Пост. АС Московского округа от 10.06.2016 по делу № А40-184954/2015 (в споре по налогу на имущество организаций).

Также отметим и Пост. Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №15534/13 по делу №А07-20211/2012. По мнению ВАС РФ, новую кадастровую стоимость для целей определения арендной платы необходимо определять «с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель».

3. Какова судьба ГКО, начатой в 2016 г.?

ГКО по «старому» (по ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998) может быть закончена, но в таком случае она может привести к снижению платежей в бюджет.

ФЗ №360-ФЗ вводит запрет на заключение после 14.07.2016 государственными органами договоров с независимыми оценщиками на проведение ГКО. Согласно ст. 18 ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 «приостановить действие ст. 24.12-24.17 ФЗ от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в РФ» с учетом особенностей, предусмотренных настоящим законом». Вышеуказанные статьи касаются принятия решения органом государственной власти о проведении ГКО, формирования соответствующего перечня, отбора исполнителя работ и заключения с ним договора, а также утверждения органом государственной власти результатов ГКО.

Статья 20 ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 прямо устанавливает то, что по договорам заключенным до 15.07.2016, отчет оценщика должен составляться, постановление об утверждении результатов оценки должно приниматься по нормам ст. 24.15 и 24.17 ФЗ от 29.07.1998 №135, т.е. по «приостановленным» нормам. ГКО должна быть завершена по «старому» закону не позднее до 1.01.2020. См. ч.5 ст.24 ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016 «О ГКО». В ряде субъектов РФ такие договоры были заключены, и ведутся работы по определению кадастровой стоимости, в т.ч. в Москве, Владимирской области, Тюменской области, Ямало-Ненецкого АО и др. Проекты отчетов см.: http://rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO.

Утвержденные в 2016 г. результаты ГКО подлежат включению в ГКН, если они применительно к ст. 19 ФЗ №360 должны применяться в 2017 г. Такие результаты могут применяться, если они ведут к снижению размера платежей.

Такое ГКО влияет на срок последующего ГКО по «новому». ГКО по ФЗ №237-ФЗ проводится не чаще 1 раза в 3 года (в городах федерального значения - не чаще 1 раза в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет. Периодичность рассчитывается, исходя из даты принятия акта об утверждении результатов ГКО по ФЗ №135-ФЗ. См. ст.11, 24 ФЗ №237-ФЗ.

4. Имеет ли место мораторий на ГКО по «новому»?

Отсутствует мораторий с 01.01.2017 по 01.01.2020 на государственную кадастровую оценку (ГКО) по «новому» (по ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016 «О ГКО»). В частности, исполнительные госорганы власти Омской области планирует провести ГКО по «новому» уже в 2017 г. См.: http://sroroo.ru/roffices/news/385/1733364/.

Согласно ст. 24 ФЗ №237-ФЗ «О ГКО» решение о дате перехода к проведению ГКО по «новому» и принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Невозможность проведения ГКО «по новому» носит временный и технический характер. По «новому» закону оценка производится не независимым оценщиком, а государственным бюджетным учреждением, учредителем которого является госорган субъекта РФ. Учреждения пока еще не созданы. ФЗ №327-ФЗ «О ГКО» (ст.7, 10) установлены требования к работникам такого учреждения, непосредственно осуществляющим оценку. В частности, необходимо наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в областях, перечень которых устанавливается Минэкономразвития РФ. Последним вышеуказанный перечень пока не установлен.

5 Распространяется ли «заморозка» на результаты ГКО по «новому»?

«Заморозка» кадастровой стоимости, введенная ФЗ №360-ФЗ, не распространяется на результаты ГКО, которая будет проводиться по «новому» (по ФЗ №237-ФЗ «О ГКО»).

Во-первых, этот вывод зиждется на дословном толковании. Статья 19 ФЗ №360-ФЗ предусматривает: «Установить, что в отношении результатов ГКО, полученных в соответствии с ФЗ от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года…».

Во-вторых, толкование необходимо производить в соответствии с конституционными принципами равенства, соразмерности, справедливости. Применение «самой низкой кадастровой стоимости» в течение длительного времени (3 лет), на наш взгляд, будет нарушать «разумное равновесие», о необходимости соблюдения которого говорится в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П. В-третьих, толкование необходимо осуществлять с учетом позиций комитетов Федерального собрания РФ: ФЗ №360-ФЗ содержит переходные положения, принятые в целях реализации ФЗ №237-ФЗ от 07.07.2016 «О ГКО». См.: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent&RN=985767-6&02. По нашему мнению, «заморозка», по сути, стимулирует субъекты РФ в кратчайшие сроки провести ГКО по «новому», которые хотят повысить доходы соответствующих бюджетов за счет налоговых поступлений.

6. В каком порядке следует защищать свои права?

Существует три основных способа оспаривания кадастровой стоимости: 1) заявление в комиссию; 2) заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости; 3) административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки. Иные способы не исключаются. В большинстве случаев, обжалование решения комиссии об отклонении заявления об оспаривании кадастровой стоимости не является эффективным способом защиты права. Согласно п. 26 Пост. Пл. Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления». При этом суд «не разрешается вопрос об установлении рыночной стоимости такого объекта»: Опр. Верховного Суда РФ т 14.10.2015 №-АПГ15-18.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, т.е. либо по нормам ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016. См. ч.7 ст.24 ФЗ №237-ФЗ.

Можно попытаться защитить свои права путем подачи заявления в орган кадастрового учета о внесении изменений в ЕГРН применительно к ст.1 ФЗ от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ», ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 №218 (исправление ошибок в ЕГРН). Как правило, основания для обжалования решения органа кадастрового учета об отказе исправить ошибку в ЕГРН будут отсутствовать, так она должна производиться не на основании заявления правообладателя, а решения суда. Пункт 6 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». См. также Решение ВАС РФ от 28.06.2012 №ВАС-4569/12, пост. Пр. ВАС РФ от 20.10.2010 № 6200/10, от 22.03.2011 № 14765/10, от 15.12.2011 №12651/11.

7. Могут ли органы власти оспаривать кадастровую стоимость, несмотря на «заморозку»?

Органы государственной власти или местного самоуправления - бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – вправе оспаривать в суде решение комиссии о существенном снижении кадастровой стоимости. По сути, в таких делах оспаривается ошибка комиссии. Ошибка может, в частности, заключаться в том, что кадастровая стоимость в размере рыночной была установлена на основании отчета оценщика, не соответствующего федеральным стандартам оценки. Наличие ошибки говорит об отсутствии экономической основы для налогообложения, нарушает «разумное равновесие» между интересами налогоплательщика и фискальными органами. Это недопустимо. См.: Пост. Конституционного Суда РФ от 05.07.2016 №15-П, Пост. Пр. ВАС от 11.02.2014 по делу №А33-11257/2012.

По ФЗ №135-ФЗ вышеуказанные органы вправе производить оспаривание кадастровой стоимости путем подачи заявления в комиссию об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и аналогичного административного искового заявления в суд. Их требования подлежат удовлетворению, если они докажут ошибку. Невозможность исправления ошибки приводила бы к нарушению «разумного равновесия» между интересами налогоплательщика и фискальными органами, а также к взиманию налогов без должного экономического основания. Это не допустимо. По-видимому, органы государственные власти и местного самоуправления - бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – не вправе в период действия моратория производить оспаривание кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ путем подачи заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и аналогичного иска в суд. По смыслу ФЗ №360-ФЗ применение более высокой кадастровой стоимости в результате переоценки недопустимо. Следовательно, в удовлетворении соответствующего заявления должно быть отказано на основании того, что заявление не направлено на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя. Обратимся к Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 №263. Он предусматривает ограниченный перечень оснований для отказа в удовлетворении требований. В него не входит вышеуказанное основание. Коллизия между Порядком Минэкономразвития РФ и ФЗ №360-ФЗ должна разрешается в пользу ФЗ, как более высокого по юридической силе акту.

Основные выводы следующие.

1. Статья 19 ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 устанавливает, что в отношении результатов ГКО (государственной кадастровой оценки), полученных в соответствии с ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ»:

- С 01.01.2017 по 01.01.2020 подлежит применению кадастровая стоимость, актуальная на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 г. Если указанная кадастровая стоимость была снижена, в т.ч. в результате переоценки, то применяется пониженная кадастровая стоимость. - Орган кадастрового учета в соответствии со ст. 24.19 ФЗ №135-ФЗ определяет кадастровую стоимость вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов при изменении их количественных и (или) качественных характеристик с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 г. 2. В отношении вышеуказанных объектов, кадастровые стоимости которых были установлены в период с 02.01.2014 по 14.07.2016, перерасчет должен быть произведен не позднее 01.01.2017 с учетом вышеуказанных результатов ГКО. Если перерасчет кадастровой стоимости не влечет уменьшение кадастровой стоимости, то пересчитанная стоимость в ГКН не вносится и не подлежит применению. 3. Вышеуказанные положения (п.1, 2) не применяются к результатам ГКО, которая будет проводиться по «новому» (по ФЗ №237-ФЗ «О ГКО»). Причем она может быть проведена в некоторых субъектах уже в 2017 г. 4. ГКО по «старому» (по ФЗ №135-ФЗ) может быть закончена, но в таком случае она может привести к снижению платежей в бюджет.

5. Видимо, в налоговом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться данными ГКН/ЕГРН. Между тем в гражданско-правовом споре при определении кадастровой стоимости, вероятно, нужно руководствоваться непосредственно ФЗ №360-ФЗ от 03.07.2016 и нормативно-правовым актом, утвердившим результаты ГКО.

6. Существует три основных способа оспаривания кадастровой стоимости: 1) заявление в комиссию; 2) заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости; 3) административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об исправлении ошибки.

7. Органы государственной власти или местного самоуправления - бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – вправе оспаривать в суде решение комиссии, если комиссия установила кадастровую стоимость с ошибкой. По ФЗ №135-ФЗ вышеуказанные органы вправе производить оспаривание кадастровой стоимости путем подачи заявления в комиссию об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и аналогичного административного искового заявления в суд.

По-видимому, органы государственные власти и местного самоуправления - бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – не вправе в период действия моратория производить оспаривание кадастровой стоимости по нормам ФЗ №135-ФЗ путем подачи заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и аналогичного иска в суд.

1 Июня 2017

Светлана Бармушкина

Заместитель Главного бухгалтера

25 Мая 2017

Арсений Громов

Юрисконсульт департамента правового сопровождения управления недвижимостью

Финансы 11 Апреля 2017

Мария Демченко

Юрист департамента правового сопровождения инвестиционных проектов

Пресс-секретарь IPT Group
Телефон
+7 495 988 - 47 - 70
Эл. почта
media@iptg.ru