IPT Group
25.07.2019

Счет эскроу и аккредитив: в чем отличия


Марианна Потапенко
Юрисконсульт Департамента правового сопровождения недвижимости
Эскроу — вид банковского счета, являющийся обеспечительным механизмом при совершении расчетов по сделкам. При расчетах через эскроу деньги передаются на хранение в банк (эскроу-агенту), и он блокирует их до наступления определенного договором момента. Банк выступает гарантом того, что бенефициар (продавец) получит депонированную на эскроу-счете сумму после исполнения обязательств по договору. Фактически эскроу представляет собой условное депонирование, направленное на защиту интересов сторон.

В каких случаях можно использовать эскроу?


Счет эскроу можно использовать при совершении сделок с взаимными обязательствами, такими как:
  • покупка или продажа недвижимости
  • участие в долевом строительстве
  • ипотечное кредитование
  • покупка или продажа товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности
  • приобретение и продажа акций и долей участия и др.
Например, при покупке недвижимости сделка проходит следующим образом. Покупатель (депонент) вносит денежную сумму для оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости на счет эскроу, затем получает и подписывает все необходимые документы на объект. Подписанные документы проходят государственную регистрацию, и только после этого продавец (бенефициар), у которого на руках уже есть подписанный сторонами акт приема-передачи объекта и выписка о праве собственности покупателя на объект недвижимости, передает их на проверку в банк. По результатам проверки он получает денежные средства со счета эскроу.

Эскроу и аккредитив: в чем разница?


Разница между счетом эскроу и другим банковским продуктом – аккредитивом – совсем не очевидна. По сути, оба механизма представляют собой гарантию обеспечения обязательств по сделке с предварительным депонированием денежных средств. Если сравнивать безотзывной аккредитив и счет эскроу, то разницы в правовых последствиях нет, поэтому счет эскроу в профессиональном сообществе называют «аккредитивноподобным» способом расчета.

Тем не менее отличия есть. Во-первых, для открытия счета эскроу заключается договор с тремя сторонами: банком, плательщиком и получателем. В основе осуществления платежей со счета эскроу в пользу получателя всегда лежит факт исполнения сделки. В этой связи перед осуществлением платежа в пользу получателя банк всегда производит проверку исполнения договора.

Во-вторых, в отличие от эскроу аккредитивный счет открывается только по заявлению плательщика в пользу получателя. Кроме этого, исполнение аккредитива («раскрытие» аккредитива) может происходить на основании документов, которые косвенно связаны со сделкой. Например, плательщик депонировал средства под условие, что другая сторона получает их если предоставит в банк оригинал договора купли-продажи другого товара (вещи) депоненту. Такое условие часто используется при встречной продаже между одними и теми же лицами.

В-третьих, деньги на счете эскроу попадают под систему страхования вкладов в случае несостоятельности банка. При этом если счет эскроу открыт для сделки с недвижимостью, то максимальный размер возмещения составляет 10 млн рублей, а по другим счетам только 1,4 млн рублей. В то время как деньги в ячейках банка и/или аккредитивном счете государством не застрахованы вообще.

В-четвертых, по счету эскроу не допускается приостановление операций, наложение арестов или списание денежных средств по обязательствам перед третьими лицами.

В-пятых, в России со счетами эскроу работает ограниченное число банков. Например, в самой распространённой области применения данного счета – долевом строительстве, количество банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, по данным Центрального Банка РФ по состоянию на 01.07.2019 г. составляет всего 96.

Счет эскроу – современный механизм обеспечения расчетов по сделке. Несмотря на то, что в Россию он пришел не так давно, он набирает популярность и получает все большее распространение.

x

Подписка на обновления

Подпишитесь на наши обновления, и вы всегда будете в курсе актуальной информации, качественной аналитики, экспертного мнения в области юридического и финансового консалтинга