+7 495 988 - 47 - 70
Сохраняя суть, стимулируй прогресс
+7 495 988 - 47 - 70
Россия, 109004, Москва,
ул. А. Солженицына, д. 27 (Пн-Пт 10:00-19:00)

Подписывайтесь на наши новости!

Паевые инвестиционные фонды недвижимости как альтернатива традиционным инвестиционным инструментам

Денис Проценко

Первый заместитель директора департамента коллективных инвестиций

Финансы Право Инвестиции Юриспруденция 26 Января 2015

На протяжении длительного периода времени в России сохраняется устойчивый спрос на жилую недвижимость. Спрос, с одной стороны, обусловлен недостатком жилых помещений для использования в соответствии с целевым назначением, с другой стороны, существует спрос на жилые помещения как инвестиционный ресурс.

Проводимые опросы показывают наличие среди потенциальных инвесторов существенного интереса к инвестициям в недвижимость. Этот интерес сохраняется даже в кризисные периоды, так как недвижимость воспринимается как надежный и стабильный актив.

Во время кризиса цены на недвижимость, как и на многие иные активы, обычно корректируются вниз. Опыт кризиса 2008-2009 гг. показал, что в период кризиса, снижение средней цены квадратного метра может доходить до 30-35%, но при этом возвращаясь на прежний уровень через 3-4 года.

После снижения во время предыдущего финансового кризиса цены на недвижимость восстановились уже к 2011-2012 годам и вернулись к докризисному уровню, а к 2013-2014 гг. - превысили докризисный уровень. Между тем, российские фондовые индексы так и не достигли полного восстановления после кризисного обвала.

Квадратные метры по-прежнему являются, пожалуй, самым надежным инвестиционным инструментом – это тот материальный актив, спрос на который полностью исчезнуть не может. Инвестор, вложивший деньги в недвижимость не останется у разбитого корыта, даже если стоимость квадратного метра упадет в разы. Цены на недвижимость имеют свойство восстанавливаться после падения, что является своего рода гарантией сохранности средств.

Инвестировать средства в недвижимость могут не только мелкие частные инвесторы. Крупные инвесторы, а также владельцы крупных капиталов нередко бывают заинтересованы в инвестициях, как в жилую, так и коммерческую недвижимость. Крупные держатели капитала преследуют при этом следующие цели:
  • Размещение свободных средств в защитные активы
  • Диверсификация инвестиционных портфелей, путем включения в портфель инвестиций в недвижимость

Основная проблема, с которой сталкивается мелкий розничный инвестор при желании инвестировать свободные средства в строительство недвижимости – высокий уровень изначальных инвестиций. В настоящее время квадратные метры стоят довольно дорого для большинства граждан. И возможность приобретения единовременно даже одной квартиры могут позволить себе единицы. Квартиры, в том числе на этапе строительства, приобретаются физическими лицами с применением ипотечного кредитования. При существующих в настоящее время ставках ипотечных кредитов инвестиционная составляющая данных приобретений практически полностью нивелируется. Кроме того, инвестирование всех (или большей части) имеющихся средств в один единственный объект несет в себе риск отсутствия диверсификации инвестиционных вложений.

Крупные инвесторы также сталкиваются с рядом проблем при инвестировании свободных денежных средств в строительство жилой недвижимости напрямую.

Среди основных проблем, с которыми сталкивается крупный инвестор можно выделить следующие:
  1. Низкая ликвидность инвестиционных вложений. Приобретение, а затем сбыт объекта инвестиций в виде прав из договора долевого участия (а в последствии готовой квартиры) связаны с поисками контрагента по сделке, а также соблюдения необходимой процедуры перехода прав, что серьезно «утяжеляет» ликвидность инвестиционных вложений
  2. При приобретении прав из договора долевого участия (а в последствии готовой квартиры), как правило, приходится принимать к учету непрофильные активы, что влечет за собой определенные сложности в ведении учета
  3. Низкая диверсификация инвестиций. Несмотря на возможные крупные вложения, как правило, у инвестора нет возможности диверсифицировать эти вложения в достаточной степени, и инвестирование производится в 1-2 группы объектов
  4. И наконец – при отчуждении недвижимости инвестор каждый раз вынужден уплачивать налог на прибыль.

Всех указанных неудобств можно избежать при инвестировании посредством Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

ЗПИФ Недвижимости

Паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

Таково определение паевого инвестиционного фонда, данное в Федеральном законе «Об инвестиционных фондах» № 156-ФЗ от 29.11.2001 года.

Паевые инвестиционный фонды появились в России во второй половине 90-х годов, но наиболее полное правовое регулирование начало устанавливаться с принятием указанного федерального закона и принятых в соответствии с ним подзаконных нормативных актов.

Сегодня в России функционирует более 600 Закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. При этом динамика изменения количества Закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости демонстрирует высокий интерес к данному инвестиционному инструменту – с кризисного 2008 года количество ЗПИФ Недвижимости увеличилось более чем вдвое.

Данный интерес вызван некоторыми преимуществами, которые дает инвестирование посредством ПИФ.

Преимущества инвестиционных фондов:
  1. Защита инвестиционных вложений от посягательств третьих лиц
  2. Диверсификация вложений — пайщик инвестирует средства не в ограниченное количество объектов недвижимого имущества, а сразу во все объекты, составляющие активы фонда
  3. Высокая ликвидность — инвестиционные паи как ценные бумаги обладают более высокой ликвидностью по сравнению с объектами недвижимого имущества
  4. Отсутствие налогообложения налогом на прибыль до момента выхода из проекта


Следует отметить, что абсолютное большинство существующих в настоящее время Закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (не менее 95%) создано и функционирует как инструмент управления недвижимым имуществом определенных заранее собственников. Участие в таких фондах сторонних инвесторов, как правило, невозможно, либо существенно затруднено. Таким образом, на рынке капитала существует свободная ниша.

Резюмируя все изложенное, мы имеем право утверждать, что сегодня Закрытые паевые инвестиционные фонды могут выступать надежной и перспективной альтернативой традиционным способам инвестирования.

1 Июня 2017

Светлана Бармушкина

Заместитель Главного бухгалтера

25 Мая 2017

Арсений Громов

Юрисконсульт департамента правового сопровождения управления недвижимостью

Финансы 11 Апреля 2017

Мария Демченко

Юрист департамента правового сопровождения инвестиционных проектов

Пресс-секретарь IPT Group
Телефон
+7 495 988 - 47 - 70
Эл. почта
media@iptg.ru