Подписывайтесь на наши новости!

Отправляя персональные данные из этой формы, я даю согласие на обработку персональных данных

Изменение порядка выдачи градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) в Московской области: с чем столкнутся застройщики в Подмосковье?

Михаил Ларин

Недвижимость Право 12 Марта 2015


Оформлено это перераспределение законом Московской области от 24.07.2014 № 106/2014-ОЗ. Коснулось данное перераспределение и выдачи градостроительного плана земельного участка, за исключением индивидуального жилищного строительства (далее по тексту – ГПЗУ).

ГПЗУ в отсутствие правил землепользования и застройки определяет основные характеристики земельного участка в части девелопмента: места допустимого размещения, этажность и назначение здания, которое можно возвести на участке, и в любом случае он необходим для получения разрешения на строительство.

В отличие от разрешения на строительство порядок получения ГПЗУ не удостоился отдельного административного регламента. Его получение урегулировано Положением о временном порядке подготовки, утверждения и выдачи ГПЗУ, утвержденным постановлением Правительства МО от 30.12.2014 № 1198/52 (далее по тексту – Положение).

Приемом заявлений от граждан и организаций, утверждением и выдачей ГПЗУ занимается Министерство строительного комплекса МО.

Непосредственно подготовку ГПЗУ осуществляет Главное архитектурное управление правительства Московской области. Данное управление в 2015 году планируется возвести в ранг комитета, расширить и образовать 63 территориальных подразделения . Изменения в структуре Главного архитектурного управления должны быть масштабные, так как управление фактически должно заменить упраздненную систему, занимавшуюся вопросами градостроительства, которая существовала на местном уровне Московской области.

Сам порядок несколько отличается от предусмотренного ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ – согласно федеральным нормам, ГПЗУ выдается на основании заявления обратившегося лица при предъявлении документов, позволяющих идентифицировать его, без необходимости подавать дополнительные документы. Чаще всего суды толкуют эту норму буквально (см., например, определение Верховного суда РФ от 10.09.2014 № 18-КГ14-96), признавая незаконным требование дополнительных документов.

Согласно нормам Московской области, за ГПЗУ могут обращаться физические лица, индивидуальные предприниматели и юридические лица, являющиеся правообладателями земельных участков, в том числе собственниками, арендаторами, пользователями земельных участков, в отношении которых проведен государственный кадастровый учет. Прием документов и выдачу ГПЗУ, кроме Минстроя, осуществляют также многофункциональные центры (по аналогии с выдачей разрешения на строительство), но их перечень до сих пор неизвестен, а сотрудники некоторых центров поясняют, что прием документов на ГПЗУ не ведется. Правительство МО установило, что для получения ГПЗУ необходимо представить заявление и действующие правоустанавливающие документы на земельный участок. Учитывая, что единственной причиной отказа в выдаче ГПЗУ является утрата прав на земельный участок после приема заявления, можно предположить, что правительство МО увязывает право на получение ГПЗУ с имущественными правами заявителя на землю и наличием правоустанавливающих документов.

Однако федеральным законодателем субъектный состав заявителей не ограничен, т.е. за ГПЗУ вправе обратиться собственник, пользователь либо иное заинтересованное лицо (см., например, определение Верховного суда РФ от 27.03.2013 № 6-КГ12-11). При этом заинтересованным лицом может быть признан и подрядчик, разрабатывающий строительно- проектную документацию и не имеющий прав на землю (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу № А41-64517/13 ).

Кроме того, имеется ряд судебных дел, когда за ГПЗУ обращались жители многоквартирных жилых домов в отношении земельного участка, занятого этим домом. Права на землю у таких заявителей возникали в силу закона , а правоустанавливающих документов непосредственно на участок быть не может (право на участок возникло на основании сделки по приобретению квартиры и положений закона).

Таким образом, правительство МО не учло права как минимум двух категорий заявителей, что может повлечь споры между заявителями и госорганами.

В рассматриваемом Положении рекомендуется представить следующие документы (формально это право, а не обязанность заявителя):

- правоустанавливающие документы на здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства (далее – здания). При отсутствии данных о здании в ЕГРП дополнительно представляются свидетельства или иные правоподтверждающие документы;
- кадастровую выписку о земельном участке;
- выписку из ЕГРП (при обращении собственников помещений в многоквартирных домах);
- топографическую основу (в масштабе 1:2000 при площади участка до 10 га и в масштабе 1:5000 при площади земельного участка более 10 га);
- информацию о технических условиях подключения зданий к сетям инженерно-технического обеспечения;
- ранее утвержденную документацию по планировке территории;
- иные документы, которые обосновывают «возможность использования земельного участка под заявленные цели».

В отношении последнего пункта следует отметить, что в форме заявления на получение ГПЗУ отсутствует строка, в которой можно заявить цель использования земельного участка. Каким образом заявитель может донести до госоргана желаемую цель, из Положения не ясно. При этом цель использования согласно законодательству РФ определяется целевым назначением участка и градостроительными регламентами, на которые заявитель официально влиять не может.

Как видно из его названия, Положение носит временный характер, что предполагает принятие нового административного регламента. Можно предположить, что он будет принят с учетом практики выдачи ГПЗУ, которую только предстоит наработать. Так или иначе, применение Положения в настоящее время отягощено вероятностью споров заявителей с госорганами по причинам технической неподготовленности госорганов к выдаче ГПЗУ и наличием спорных положений в самом Положении.

Компания IPT Group выступила партнером круглого стола «Формирование оптимальной концепции застройки и оценка инвестиционных проектов в недвижимости с учетом рисков получения разрешительной документации», организованного совместно с RICS и Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). Мероприятие прошло в среду, 13 декабря, на площадке БЦ «Северная Башня».
14 Декабря 2017
Недвижимость Юриспруденция
Пресс-секретарь IPT Group
Телефон
+7 495 988 - 47 - 70
Эл. почта
media@iptg.ru