IPT Group
19.02.2019

Новые требования к застройщикам: защита дольщиков или искусственные ограничения?


Анастасия Семенова
Заместитель руководителя департамента правового сопровождения девелоперских проектов IPT Group
В конце прошлого вступили в силу поправки в закон о долевом участии в строительстве.
Ранее законодательством о долевом строительстве предусматривалось, что на привлечение денег дольщиков через эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках, переходят только застройщики с новыми проектами - т.е. те, которые получили разрешения на строительство после 1 июля 2018 года. Доступ к деньгам со счетов эскроу застройщикам предоставляется после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации первого права собственности на квартиру или другой объект недвижимости в построенном доме. Таким образом, для финансирования строительства застройщик не имеет доступ к деньгам дольщикам (по сути, бесплатным кредитам). Вместо этого он должен использовать собственные средства, целевые займы материнской компании или целевые кредиты уполномоченного банка, в котором открыты эскроу-счета для расчетов с дольщиками.

Что касается застройщиков, которые обзавелись разрешениями на строительство до 1 июля 2018 года, то они имели право продолжить получать деньги дольщиков в существующем порядке - непосредственно на свои счета - и использовать их в ходе строительства по целевому назначению.

Ориентируясь на эти переходные положения, многие застройщики получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года «наперёд», чтобы сохранить возможность прямого привлечения средств дольщиков. Власти восприняли данное обстоятельство как обход Закона № 214-ФЗ, что и послужило причиной новых законодательных изменений. Согласно Закону № 478-ФЗ от 25.12.2018 обязанность привлекать деньги дольщиков только через эскроу-счета установлена для всех застройщиков, независимо от даты получения разрешений на строительство. Исключения сделаны только для уже реализуемых проектов, которые отвечают следующим критериям:

1) если договоры долевого участия в строительстве (ДДУ) объекта заключены до 1 июля 2019 года;

2) степень строительной готовности таких объектов и количество заключенных в отношении них ДДУ соответствует критериям, которые должно установить Правительство РФ в ближайшее время и которые очень ждут застройщики и экспертное сообщество.

Однако список критериев может расшириться. По информации некоторых СМИ, Минстрой попросил крупных застройщиков дать своё видение проблемы, и один из них, помимо пунктов о высокой степени готовности объекта и значительном числе заключенных ДДУ, предложил также ввести дополнительные критерии, такие как рейтинг застройщика по шкале АКРА (Аналитическое кредитное рейтинговое агентство, аккредитованное при ЦБ РФ). С одной стороны, это можно расценивать как установление повышенных требований к застройщикам, направленных на защиту прав дольщиков. Но с другой - в установлении дополнительных, не предусмотренных законодательством о долевом строительстве, требований усматриваются признаки искусственной «подгонки» проекта разрабатываемого нормативного акта под конкретного крупнейшего застройщика и ограничения конкурентных начал.

x

Подписка на обновления

Подпишитесь на наши обновления, и вы всегда будете в курсе актуальной информации, качественной аналитики, экспертного мнения в области юридического и финансового консалтинга