+7 495 988 - 47 - 70
Сохраняя суть, стимулируй прогресс
+7 495 988 - 47 - 70
Россия, 109004, Москва,
ул. А. Солженицына, д. 27 (Пн-Пт 10:00-19:00)

Подписывайтесь на наши новости!

Несмотря на кризис, арендные ставки во многих офисных центрах только выросли

Алексей Стрелецкий

Директор по инвестициям

Финансы Недвижимость Исследования 11 Ноября 2015

Последние политические и экономические события, вызвавшие собой спад деловой активности, а также рост предложения на офисном рынке Москвы, вместе должны были неминуемо привести к падению ставок аренды.

Безусловно, по многим объектам собственники помещений пошл и на уступки арендаторам и снизили арендные платежи или отменили предполагаемую договорами ежегодную индексацию.

Однако парадоксальная ситуация сложилась на рынке высококачественных офисных помещений класса А. Дело в том, что исторически почти все договора аренды офисных помещений класса А в Москве номинировались в долларах США или, значительно реже, в Евро. Это позволяло собственникам привлекать при строительстве или покупки объекта валютное заемное финансирование, которое было значительно дешевле рублевого. Как результат, после резкой девальвации рубля в 2014 году многие арендаторы столкнулись с тем, что вместе с курсом доллара арендная плата так же выросла практически в два раза.

Безусловно, абсолютное большинство собственников было вынуждено дать скидки арендаторам, чтобы удержать их от переездов на свободные площади. Арендаторы получили два типа скидок:

1. Многие арендаторы добились перезаключения арендных договоров и фиксации курса в среднем по 45 рублей / доллар.
2. В отдельных случаях, когда собственник принципиально не мог пойти на перезаключение договора в рубли (имея, к примеру, жесткое обязательство от банка поддерживать валютную выручку), арендатор мог рассчитывать в среднем на скидку около 30% в зависимости от конкретной ситуации.

Таким образом, если еще в середине 2014 года арендатор платил за помещение $600 по среднему курсу 35 рублей / доллар (21 000 рублей), то теперь он, скорее всего, платит около 27 000 рублей (фиксация по курсу 45 рублей / доллар). И если собственник помещения считает, что ставка аренды упала на 30% с $600 до $415 (27 000 рублей / 65), то для арендатора ставка выросла на 28% с 21 000 рублей до 27 000 рублей.

Эта парадоксальная ситуация, когда ставки аренды выросли в условиях экономического кризиса, находит свое отражение и на рынке свободных офисных площадей класса А. К примеру, в середине 2014 года свободные помещения в бизнес центре «Легенда Цветного» (Цветной бульвар 2/1) экспонировались по ставке $950 за кв. м / год (или 33 250 рублей по курсу 35), то по состоянию на ноябрь 2015 года ставка составляет $775 (что есть около 50 000 рублей по курсу 65). Безусловно, в текущих условиях арендатор может добиться дополнительных скидок, однако рассчитывать на те же ставки в рублях, что до кризиса, уже не приходится.

Девальвация рубля разбалансировала рынок аренды и привела к значительной переоцененности помещений класса А. Мы полагаем, что при отсутствии дополнительных экономических шоков, рынок будет возвращаться в равновесие, и, следовательно, рублевые ставки на аренду офисов класса А будут все же постепенно снижаться в ходе дальнейших перезаключений, переездов и урегулирований отношений собственников помещений с банками.

1 Июня 2017

Светлана Бармушкина

Заместитель Главного бухгалтера

25 Мая 2017

Арсений Громов

Юрисконсульт департамента правового сопровождения управления недвижимостью

Финансы 11 Апреля 2017

Мария Демченко

Юрист департамента правового сопровождения инвестиционных проектов

Пресс-секретарь IPT Group
Телефон
+7 495 988 - 47 - 70
Эл. почта
media@iptg.ru