IPT Group
07.05.2019

Как защитить право собственности на недвижимое имущество?

Проблема защиты права собственности на недвижимое имущество от неправомерных посягательств будет актуальна до тех пор, пока существует сама собственность. В этой статье мы рассмотрим наиболее распространенные способы защиты, которые применяются на практике, а также  меры, предусмотренные Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости».
Способа защиты права собственности, дающего стопроцентную гарантию, не существует. Однако можно создать такие условия, при которых затраты на неправомерный отъем имущества будут соразмерны стоимости самого имущества или же превысят её. Грамотное используя все возможности, можно также предотвратить попытки завладеть чужим имуществом и создать высокие риски для лиц, намеревающихся это сделать.

Для начала перечислим уже проверенные временем и практикой способы защиты права собственности, которые активно используются сегодня.

Как защищают активы на практике


Первым способом защиты активов является разделение одной компании на несколько юридических лиц. При таком разделении одни юридические лица ведут хозяйственную деятельность, а на другие оформляются имеющиеся активы. Юридические лица, на которые оформлено недвижимое имущество, не будут участвовать в хозяйственной деятельности. Это минимизирует риск уступки существующей задолженности третьему лицу или создание фиктивной задолженности перед третьим лицом, на основании которой может быть обращено взыскание на недвижимое имущество либо возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве). Дальнейшим продолжением данного способа защиты является разделение единого объекта (здания или помещения большой площади) на отдельные небольшие помещения, которые оформляются на различные, не связанные между собой юридические лица. Эта мера еще больше затруднит совершение неправомерных действий в отношении такого недвижимого имущества.

К следующему способу защиты можно отнести введение иностранной компании в качестве собственника недвижимого имущества. Это дает сразу несколько преимуществ. о-первых, устраняется возможность оказания давления на генерального директора компании, владеющей недвижимым имуществом. Во-вторых, значительно усложняется возможность фальсификации документов, на основании которых недвижимое имущество может быть отчуждено. В-третьих, если переход права собственности все-таки произошел, можно с большей эффективностью оспорить его и вернуть недвижимое имущество законному владельцу.

Залог как метод защиты активов


Если использовать иностранную компанию в качестве собственника недвижимого имущества невозможно, то выходом станет обезопасить недвижимое имущество через кредиторскую задолженность в пользу третьего лица, подконтрольного владельцу недвижимого имущества. В таком случае недвижимое имущество будет находиться в залоге у этого третьего лица, что, с одной стороны, затруднит переход права, а с другой — позволит залогодержателю обратить взыскание на заложенное имущество в случае необходимости.

Применение схемы с залогом частично сохраняет актуальность и для физических лиц, купивших жилое недвижимое имущество с помощью заемных средств: банки, как правило, принимая в залог приобретенное недвижимое имущество, составляют закладную, а после полного погашения кредита передают заемщику эту закладную с отметкой о полном выполнении заемщиком своих обязательств. При этом они не настаивают на немедленном погашении в Росреестре записи о залоге, перекладывая эту процедуру на собственника. В данном случае, если нет необходимости в продаже и/или каких-либо действиях, связанных с переходом прав на это недвижимое имущество, не следует подавать в Росреестр документы для погашения записи об обременении в виде залога в пользу банка, поскольку перед банком все обязательства уже выполнены и наличие непогашенной записи не повлечет для собственника негативных последствий. В то же время это заставит лиц, планирующих неправомерные действия, задуматься о том, что им придется иметь дело не только с собственником, но и со службой безопасности банка.

Теперь рассмотрим механизмы защиты права собственности, которые предусмотрены Законом о регистрации. В нем выделяются два дополнительных метода, один из которых является превентивной мерой, а второй — необходимым этапом судебной защиты права собственности, по сути,маяком, тревожным сигналом для покупателей.

Бдительный правообладатель: защита с помощью Росреестра


В статье 36 Закона о регистрации установлен порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Данная норма позволяет добросовестному правообладателю заранее проявить бдительность и должную осмотрительность, позаботившись о своих правах на недвижимое имущество. Правообладатель (или законный представитель) имеет возможность подать в Росреестр заявление в отношении объекта недвижимого имущества, собственником которого он является, и установить прямой запрет на совершение каких-либо регистрационных действий с его собственностью без личного присутствия его или его законного представителя. Таким образом собственник имеет реальный шанс снизить вероятность мошеннических посягательств.

Заявителями могут быть как физические, так и юридические лица. В законе сказано следующее: «При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее — заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о невозможности регистрации».

Законный представитель — кто это?


Однако некоторые положения данной нормы вызывают вопросы. В отношении физических лиц процедура кажется простой и понятной: необходимо лишь прийти в МФЦ или территориальное управление Росреестра и написать заявление, предъявив паспорт сотруднику в качестве подтверждения своей личности. Если же правообладателем является юридическое лицо, то, исходя из толкования нормы закона следует, что с заявлением может прийти лишь законный представитель.

Гражданский кодекс не дает дефиницию понятию «законный представитель», это понятие фигурирует в Арбитражном процессуальном кодексе РФ, Налоговом кодексе РФ. В Гражданском кодексе есть указание (в статье 182 ГК РФ) на то, что права и обязанности могут осуществляться лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. В случае, когда действия представителя обусловлены предписанием закона, можно говорить о «законном представителе». Так, например, на основании статьи 26 Гражданского кодекса РФ (часть первая), статьи 64 Семейного кодекса РФ законными представителями несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет являются родители, усыновители, попечители; на основании статьи 39 Закона РФ от 02.07.1992 N 3185-1 «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан при ее оказании» законным представителем пациента, признанного в установленном законом порядке недееспособным, но не имеющего законного представителя, является Администрация и медицинский персонал психиатрического стационара; на основании статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» законным представителем общества с ограниченной ответственностью является единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие).

Исходя из системного толкования законодательства получается, что законный представитель юридического лица — это руководитель, единоличный исполнительный орган или иное лицо, которые в соответствии с законом и учредительными документами признаются органом юридического лица и имеют право действовать от имени юридического лица без доверенности. Перечень таких лиц отражен в Едином государственном реестре юридических лиц. Следовательно,на основании доверенности, в том числе нотариальной, подать заявление на внесение записи в ЕГРН о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия юридического лица нельзя.

Также не совсем ясен механизм дальнейшей «работы» этой записи. С физическими лицами все более или менее понятно:любые сделки с недвижимым имуществом можно зарегистрировать только при личном обращении собственника этого объекта недвижимости. А вот в отношении юридического лица опять встает вопрос:кто имеет право обращаться? Все тот же «законный представитель»? Или уже допускается, что права и обязанности юридического лица может представлять лицо по доверенности? Этот момент не раскрыт в Законе о регистрации, каких-либо разъяснений на эту тему нет, поэтому полноценной защиты от мошенников эта норма не дает:всегда есть вероятность, что кто-то может, предоставить фальшивую доверенность, и тогда этот механизм может дать сбой.

Возразить нельзя зарегистрировать


В статье 35 Закона о регистрации установлен еще один механизм – порядок внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. С таким заявлением имеют право обратиться бывшие, предшествующие, правообладатели (право собственности которых в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано ранее). В соответствии с письмом от 29 декабря 2014 г. № 14-исх/15310-ГЕ/14 Росреестр считает, что одать заявление о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости обладает любое лицо, право собственности которого на соответствующий объект недвижимости когда-либо было зарегистрировано в ЕГРН (либо в существовавшем ранее Едином государственном реестре прав). Это позволяет защититься от мошенников, которые могут совершить целый ряд сделок по покупке объекта недвижимости, чтобы выглядеть «добросовестными приобретателями».

Если Росреестр принимает такое заявление, то у бывшего собственника есть три месяца, чтобы предпринять более активные действия по защите своего права. Так, он может обратиться в суд и оспорить те или иные сделки или наложить арест на объект недвижимости. Если суд возбудит исковое производство, то в Росреестр будут направлены документы, свидетельствующие о наличии в суде спора, после чего запись о наличии возражений будет погашена и заменена на запись о наличии заявленного в судебном порядке права требования.

Важной особенностью является то, что запись о наличии возражений не ограничивает обороноспособность недвижимой вещи, а лишь «сигнализирует» третьим лицам, что объект может быть не «чистым» и стоит более тщательно подойти к проверке документов. В то же время, желая защитить действительно добросовестного правообладателя, законодатель предусмотрел, что в отношении объекта недвижимости одно лицо может подать заявление о внесении записи о наличии возражений только единожды. Действительно, срок в три месяца кажется вполне разумным и достаточным для того, чтобы предпринять более активные действия по защите своего права. В противном случае есть большая вероятность того, что граждане могли бы злоупотребить своим правом.

Механизмы, заложенные в Законе о регистрации, не получили такого распространения, как способы, изложенные в первой части данной статьи. И это справедливо: они не лишены недостатков и не являются панацеей от мошенников. В то же время они могут быть действенными в комбинации с другими способами, что поможет в значительной степени затруднить незаконное отчуждение недвижимого имущества.

Арсений Громов, ведущий юрисконсульт
Анастасия Суркова, помощник юрисконсульта

x

Подписка на обновления

Подпишитесь на наши обновления, и вы всегда будете в курсе актуальной информации, качественной аналитики, экспертного мнения в области юридического и финансового консалтинга