+7 495 988 - 47 - 70
Сохраняя суть, стимулируй прогресс
+7 495 988 - 47 - 70
Россия, 109004, Москва,
ул. А. Солженицына, д. 27 (Пн-Пт 10:00-19:00)

Подписывайтесь на наши новости!

Изменения в Земельный кодекс РФ: новый порядок предоставления земельных участков

Александр Анчугов

Начальник отдела Департамента правового сопровождения инвестиционных проектов

Недвижимость Инвестиции 17 Сентября 2015

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), которые существенно изменили порядок предоставления участков из государственной и муниципальной собственности

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ (ЗК РФ), которые существенно изменили порядок предоставления участков из государственной и муниципальной собственности (далее – публичные земли). Среди ключевых изменений можно указать:

- установление аукциона в качестве основного механизма предоставления публичных земель, исключение конкурса как формы проведения торгов;
- предоставление публичных участков, предусматривающих строительство, только в аренду (передача в собственность запрещена, не считая некоторых исключений);
- установление регламентированной процедуры предоставления участков.

Ниже изложены основные нововведения, касающиеся порядка предоставления участков.

Образование участков

В силу п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из публичных земель осуществляется на основании:

- утвержденного проекта межевания территории либо
- утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Образование земельного участка может быть инициировано как органами власти (п. 3 ст. 11.10, п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ), так и лицами, заинтересованными в приобретении земельного участка (п. 4. ст. 11.10, п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Лицо, заинтересованное в предоставлении участка через аукцион может по своей инициативе образовать соответствующий участок по следующей процедуре:

- Заинтересованное лицо подготавливает схему расположения земельного участка (если не утвержден проект межевания территории) и направляет ее в уполномоченный орган для утверждения.
- Уполномоченный орган в течение 2 месяцев утверждает вышеуказанную схему расположения земельного участка.
- Заинтересованное лицо обеспечивает подготовку межевого плана земельного участка в соответствии с вышеуказанной схемой или проектом межевания территории (если он утвержден).
- Заинтересованное лицо подает заявление для осуществления кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок (если участок отнесен к неразграниченным землям, то регистрация права не производится).

Между тем, применение данной процедуры существенно ограничено, поскольку подготовка схемы расположения участка заинтересованным лицом невозможна в отношении участков, расположенных в границах населенных пунктов и субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. В отношении таких участков схему может подготовить только сам уполномоченный орган.

Важно учитывать, что изменилось распределение полномочий по распоряжению неразграниченными землями. Органы местного самоуправления городских и сельских поселений получают право распоряжаться земельными участками в своих границах с момента утверждения ими правил землепользования и застройки (ч. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). До утверждения правил землепользования и застройки право распоряжения неразграниченными земельными участками в таких поселениях сохраняется за органами местного самоуправления муниципальных районов.

Аукцион

В качестве основного механизма предоставления земельных участков установлены торги в форме аукциона. Законом определен ограниченный перечень исключений, когда участки могут предоставляться без торгов. Эти исключения в большей части составляют случаи, когда участок по сути отношений не может предоставляться на конкурентной основе, например:

- участки, предоставляемые собственникам зданий (сооружений), расположенных на участке;
- участки, предоставляемые взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
- участки, предоставляемые в силу распоряжения органа власти (Президента РФ, Правительства РФ, главы субъекта РФ) и т.п.

Согласно новым правилам (п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ) для подготовки проведения аукциона уполномоченный орган:

- если участок не образован - подготавливает и утверждает схему расположения земельного участка (если утвержденный проект межевания территории), обеспечивает подготовку межевого плана земельного участка, обеспечивает кадастровый учет земельного участка, а также регистрацию прав на него;
- если разрешенное использование участка предусматривает строительство – получает технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (кроме случаев предоставления участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства);
- принимает решение о проведении аукциона.

Помимо уполномоченного органа проведение аукциона может быть инициировано заинтересованными лицами. Для этого заинтересованному лицу необходимо:

- образовать его по процедуре, изложенной выше – если участок не образован.
- подать соответствующее заявление о проведении аукциона в уполномоченный орган.

Уполномоченный орган обязан принять решение о проведении аукциона (либо решение об отказе в его проведении) в течение 2 месяцев со дня поступления соответствующего заявления (пп. 9. п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

В данной статье не описывается процедура проведения аукциона (это отдельная обширная тема), однако среди основных нововведений в этой части можно указать следующие:

1) Аукцион по общему правилу должен проводиться в электронной форме (за исключением случаев предоставления участков для ИЖС, ЛПХ, дачных участков, крестьянского (фермерского) хозяйства или сельхозпроизводства). Порядок проведения аукциона должен устанавливаться специальным законом, однако он пока не принят, и поэтому аукционы до момента принятия такого закона будут проводиться в обычной (очной) форме.
2) Вводится реестр недобросовестных участников аукциона, в который будут попадать лицо, выигравшее аукцион (а также единственный участник аукциона), но не заключившее договор аренды или купли-продажи. В случае если лицо, его учредители (участники) либо лица, входящие в органы его управления, внесены в вышеуказанный реестр, то такое лицо не допускается к участию в аукционах.
3) Установлены сроки, на которые должен быть заключен договор аренды (в зависимости для целей предоставления участка), так, например:
- для целей строительства - на срок от трех до десяти лет
; - для целей ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта - на срок двадцать лет.
4) Установлено, что единственный участник аукциона (лицо, подавшее единственную заявку на участие в аукционе) имеет право на заключение договора на заявленных условиях. По прежним правилам такое право было предусмотрено только в отношении аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства.

Предоставление земельного участка без проведения торгов

Для тех исключительных случаев, когда участок может быть предоставлен без торгов, закон предусматривает следующую процедуру:

- Если участок, предоставляемый без проведения торгов, не образован, то после подготовки схемы расположения участка (в случае если отсутствует проект межевания) заинтересованное лицо должно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
- После принятия уполномоченным органом решения о предварительном согласовании земельного участка заинтересованное лицо обеспечивает проведение кадастровых работ, постановку участка на государственный кадастровый учет и регистрацию права государственной или муниципальной собственности на участок (если участок отнесет к неразграниченным землям, то права не регистрируются).
- После этого на основании поданного заинтересованным лицом заявления уполномоченный орган заключает с ним соответствующий договор (купли-продажи, аренды и т.д.).

Положительным моментом в новой процедуре является закрепление в ЗК РФ закрытого перечня оснований для отказа в предварительном согласовании (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ), а также установление сроков для рассмотрения уполномоченным органом власти заявления лица, заинтересованного в предварительном согласовании (п. 3 и 7 ст. 39.15 ЗК РФ).

Новые возможности использования сервитута

Сфера действия частного сервитута, устанавливаемого в отношении публичных земель, значительно расширена. Теперь вместо предоставления участка многие виды использования участка могут осуществляться на основании сервитута. Так, например, сервитут может быть установлен для проведения изыскательских работ, работ, связанных с пользованием недрами, и размещения ряда объектов, не препятствующих использованию земельного участка: линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений.

Интересным новвовведением является возможность заключения соглашения о сервитуте не собственником публичного земельного участка, а его арендатором, земплепользователем на ином праве, если срок аренды (либо иного права пользования) составляет более одного года.

Анализ нового порядка предоставления участков приводит к выводу, что в значительной части законодатель закрепил в законе отношения, которые ранее фактически сложились в этой сфере (например, в части подготовки заинтересованным лицом участка к проведению торгов).

В любом случае, новый порядок предоставления участков наделяет заинтересованных лиц новыми возможностями для получения прав на публичные земли и должен поспособствовать более масштабному включению публичных земель в гражданский оборот.  

1 Июня 2017

Светлана Бармушкина

Заместитель Главного бухгалтера

25 Мая 2017

Арсений Громов

Юрисконсульт департамента правового сопровождения управления недвижимостью

Финансы 11 Апреля 2017

Мария Демченко

Юрист департамента правового сопровождения инвестиционных проектов

Пресс-секретарь IPT Group
Телефон
+7 495 988 - 47 - 70
Эл. почта
media@iptg.ru