+7 495 988 - 47 - 70
Сохраняя суть, стимулируй прогресс
+7 495 988 - 47 - 70
Россия, 109004, Москва,
ул. А. Солженицына, д. 27 (Пн-Пт 10:00-19:00)

Подписывайтесь на наши новости!

Существенные изменения ФЗ " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Анастасия Семенова

Заместитель Руководителя Департамента правового сопровождения инвестиционных проектов

Недвижимость Право Инвестиции Юриспруденция 18 Октября 2016

Существенные изменения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"

3 июля 2016 года Президентом РФ подписан закон № 304-ФЗ (далее – Закон № 304-ФЗ), предусматривающий существенные изменения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон № 214-ФЗ») и ряд других законов Российской Федерации.

Большая часть положений Закона № 304-ФЗ вступает в силу и применяется с 01.01.2017, однако, ряд норм этого закона имеет другие сроки вступления в силу или начала применения, о чем подробнее будет изложено ниже. Также ниже будет изложена информация о том, какие из новых норм применяются ко всем проектам, реализуемым по договорам участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ»), а какие из нововведений подлежат применению только в случае, если до указанных в Законе № 304-ФЗ дат (01.01.2017 и 01.07.2017) застройщиком не будет заключен ДДУ с первым участником долевого участия в строительстве (1-й ДДУ).

I. Изменения, вступившие в силу с 04.07.2016 (со дня опубликования)

1) Новелла о формировании за счет взносов застройщиков компенсационного фонда, средства которого используются для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщиков 04.07.2016 вступил в силу п. 27 ст. 1 Закона № 304-ФЗ, дополнивший Закон № 214-ФЗ новой статьей 23.2, согласно которой для защиты прав участников долевого строительства (дольщиков) при банкротстве застройщиков, по решению Правительства РФ может быть создан компенсационный фонд (далее – «Фонд»), который будет формироваться за счет обязательный взносов застройщиков, осуществляющих продажи по Закону № 214-ФЗ. При этом размер отчислений не должен превышать 1% от планируемой стоимости строительства будущего дома, указанной в проектной декларации застройщика. Правительство РФ должно установить правила, определяющие порядок управления Фондом, размер и порядок осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в Фонд, условия и порядок использования, а также правила размещения и инвестирования средств Фонда.

Указанные нормы применимы ко всем застройщикам, осуществляющим строительство с привлечением средств дольщиков, независимо от того, когда заключен 1-й ДДУ: до даты введения в действие изменений Закона № 214-ФЗ или после.

Учитывая дату введения в действие новой нормы ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ, высока вероятность принятия до конца 2016-го года Правительством РФ вышеуказанных правил Фонда. Такую позицию разделяют эксперты: «Предполагается, что соответствующий документ должен быть принят до конца текущего года, чтобы фонд мог полноценно работать с 1 января 2017 г.» . Необходимо обратить внимание на то, что ранее министром строительства и ЖКХ М. Менем заявлялось, что нормы об обязательных взносах застройщиков в Фонд должны заменить собою действующие нормы ст. ст. 15.1, 15.2 Закона № 214-ФЗ о поручительстве банка и страховании ответственности застройщика, обеспечивающих надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства (дольщикам): «фонд не будет являться дублирующим способом обеспечения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства – после начала его деятельности нормы о страховании и поручительстве банка постепенно прекратят свое действие».

Однако, Закон № 304-ФЗ не содержит норм, отменяющих требования о страховании гражданской ответственности застройщика и (или) поручительстве банка, обеспечивающих исполнение обязательств застройщика по передаче квартир участникам долевого строительства.

II. Изменения, вступающие в силу с 01.01.2017 В силу ч. 1 ст. 7 Закона № 304-ФЗ, все остальные нормы этого закона, помимо вышеуказанного п. 27 ст. 1, вступают в силу с 01.01.2017, однако, согласно ч. 3 ст. 7 Закона № 304-ФЗ, часть из этих новых норм применяется с 01.07.2017.

1. Изменения, применяемые с 01.01.2017

Новеллы Закона № 214-ФЗ, применяемые с 01.01.2017, в свою очередь, подразделяются на те, которые распространяются на: а) отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков, если 1-й ДДУ заключается после 01.01.2017; б) все остальные отношения (независимо от даты заключения 1-го ДДУ).

А. Изменения Закона № 214-ФЗ, применяемые в случаях, когда 1-й ДДУ заключается после 01.01.2017

1) Новелла, распространяющая действие Закона № 214-ФЗ на таунхаусы В закон № 214-ФЗ включено прямое указание на то, что он распространяет свое действие на отношения, связанные со строительством жилых домов блокированной застройки с количеством от 3-х блоков (таунхаусы) (ч. 2.3 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

2) Ужесточение требований, которым должен отвечать застройщик для привлечения денежных средств дольщиков

Установлен ряд специальных требований к застройщику для приобретения права привлекать денежные средства граждан* (ч. ч. 2-2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ):

*Примечание: наиболее обременительная для застройщика новелла – п. 1 ч. 2 и ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, устанавливающая минимальные требования к уставному капиталу застройщика, которые определяются в зависимости от общей площади всех строящихся помещений, реализуемых по Закону № 214-ФЗ (подробнее – см. в п. 2 раздела II настоящего обзора) - применяется с 01.07.2017 и к тем отношениям, когда 1-й ДДУ заключается после 01.07.2017. Ниже приведены нормы, перечисленные в п.п. 2-8 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, вступающие в силу с 01.01.2017.

• отсутствие процедур ликвидации и банкротства застройщика; • отсутствие решения государственного органа о приостановлении деятельности застройщика в качестве административной меры;

• застройщик не внесен списки недобросовестных:

(а) поставщиков по государственным/муниципальным закупкам

(при ненадлежащем исполнении обязательств, если предметом государственных/муниципальных контрактов является выполнение работ по строительству (реконструкции, капитальному ремонту) и/или по организации таких работ либо приобретение жилых помещений у юридического лица),

(б) участников земельных аукционов;

• отсутствие задолженности по налогам и другим обязательным платежам

(застройщик не вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии задолженности по обязательным платежам за прошедший календарный год, если размер такой задолженности превышает 25% от балансовой стоимости активов застройщика по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период);

• у генерального директора и главного бухгалтера отсутствуют: судимость за преступления в сфере экономики (кроме погашенной и снятой), а также они не лишены права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции или организации строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации (ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Застройщик должен отвечать вышеперечисленным требованиям на момент направления проектной декларации в указанный в ч. 1 ст. 23 Закона № 214-ФЗ федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – «уполномоченный орган»). В противном случае застройщик не имеет права привлекать денежные средства граждан – дольщиков на строительство многоквартирных домов (ч. 2.2. ст. 3 Закона № 214-ФЗ).

Застройщик не имеет право привлекать денежные средства, если после направления проектной декларации он не соответствует вышеуказанным требованиям ст. 2 Закона № 214-ФЗ в случаях (ч. 2.3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ):

• введения процедур банкротства в отношении застройщика;

• приостановления деятельности застройщика в качестве административной меры по решению государственного органа;

• принятия решения о ликвидации застройщика.

Данная информация должна быть доведена до уполномоченного органа в течение 1 рабочего дня, и в течение 1 рабочего дня уполномоченный орган обязан направить в регистрирующий орган уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан (ч.ч. 2.5, 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). В этом случае Росреестр приостанавливает государственную регистрацию ДДУ, заключаемых с таким застройщиком - соответствующие изменения вносятся в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 5 Закона № 304-ФЗ).

3) Изменение норм, устанавливающих требования к содержанию и порядку размещения проектной декларации Существенным образом изменились нормы, касающиеся проектной декларации. Согласно новой редакции ч. 1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ, проектная декларация «является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика».

В настоящее время проектная декларация не только включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства, но и «определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации». До заключения ДДУ с первым участником долевого строительства застройщик направляет проектную декларацию в уполномоченный орган с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на специальном сайте, который определен уполномоченным органом (примечание: до обеспечения соответствующей технической возможности застройщик направляет проектную декларацию и изменения неё в уполномоченный орган в порядке, установленном этим уполномоченным органом). Уполномоченный орган, в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации, выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ либо отказ в выдаче такого заключения.

Проектная декларация подлежит повторному направлению если:

• уполномоченный орган отказал в выдаче заключения;

• в течение 60 дней со дня выдачи застройщику заключения не были поданы документы на государственную регистрацию 1-го ДДУ.

Форма проектной декларации утверждается уполномоченным органом.

Б. Изменения Закона № 214-ФЗ, применяемые независимо от даты заключения 1-го ДДУ

1) Новеллы, устанавливающие порядок внесения изменений в проектную декларацию

Примечание: Поскольку Закон № 304-ФЗ не содержит специальных норм, определяющих особенности применения ст. 19 Закона № 214-ФЗ в зависимости от даты заключения 1-го ДДУ, полагаем, что новеллы о проектной декларации (помимо вышеуказанной нормы, из текста которой следует, что она применяется перед заключением 1-го ДДУ) применимы ко всем правоотношениям с 01.01.2017. В случае внесения изменений в проектную декларацию, застройщик размещает измененную проектную декларацию на своем сайте и в течение 5 дней направляет измененную проектную декларацию в уполномоченный орган в том же порядке, который установлен для направления первой проектной декларации: путем заполнения электронной формы проектной декларации на специальном сайте с использованием усиленной квалифицированной цифровой подписи (ст. ст. 19, 3.1 Закона № 214-ФЗ).

2) Изменение законодательства о рекламе

Соответствующие изменения, согласно которым застройщик имеет право рекламировать объекты, строящиеся с привлечением средств дольщиков, только после получения вышеуказанного заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ (помимо получения разрешения на строительство, как это было ранее), внесены в статью 28 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе».

3) Новеллы о раскрытии информации застройщиком

В Закон введены нормы, обязывающие застройщика подробно раскрывать информацию о своей деятельности.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, в отношении каждого строящегося многоквартирного дома или иного объекта, помещения в котором реализуются по Закону № 214-ФЗ, должен размещать информацию на своем официальном сайте, в частности (ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ):

• разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение 3-х лет;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (примечание: это дословная формулировка п. 6 ч. 2 ст. 20 Закона № 214-ФЗ, к которой отсылает п. 2 ч. 2 ст. 3.1 этого закона. Вероятно, речь идет об аудите годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности, - как это указано в ч. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ);

• исходно-разрешительную документацию (разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации) и правоустанавливающие документы на землю;

• заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям Закона № 214-ФЗ;

• проект ДДУ;

• информацию о применяемых способах обеспечения исполнения обязательств застройщика;

• фотографии строящегося дома, отражающие текущее состояние (ход) строительства (подлежат размещению ежемесячно).

Законом № 304-ФЗ также расширен перечень информации о застройщике и строящемся объекте, подлежащей раскрытию застройщиком (ст. ст. 20, 21 Закона № 214-ФЗ).

Сроки раскрытия информации, указанной в ст. 3.1. Закона № 214-ФЗ, на сайте застройщика:

(а) при заключении 1-го ДДУ - в течение 5 рабочих дней после получения заключения от уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ;

(б) при внесении изменений в ранее раскрытую на сайте застройщика информацию - в течение 5 рабочих дней после внесения таких изменений (ч. ч. 3, 4 ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ).

Требования к порядку размещения информации на сайте застройщика определяются уполномоченным органом.

4) Изменение (расширение состава и детализации описания) существенных условий ДДУ

Расширен перечень обязательных условий, подлежащих включению в ДДУ, в частности, согласно новой редакции п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ очень подробно должно быть детализировано описание объекта долевого строительства, в т.ч. «основных характеристик жилого или нежилого помещения», к которым Закон № 214-ФЗ относит, в т.ч. материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкость.

Условия ДДУ должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на дату заключения ДДУ. В противном случае ДДУ может быть признан недействительным по иску дольщика (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Кроме того, если ранее Правительство РФ было вправе издавать обязательные для сторон ДДУ правила заключения и исполнения договора, то теперь это стало его обязанностью (ч. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

5) Изменение условий о формулировании цены ДДУ, порядке оплаты

Уточнена возможность определения цены договора как произведение цены за единицу площади и размера общей площади.

Для случаев, когда частью жилого помещения - объекта долевого строительства являются лоджии, веранды, балконы, террасы введено понятие «общей приведенной площади», которая определяется как сумма площадей жилого помещения и площади лоджии, балкона, террасы, веранды с применением понижающего коэффициента, устанавливаемого уполномоченным органом (ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Также закреплено, что оплата по договору производится только после государственной регистрации ДДУ или договора цессии, если цедентом является юридическое лицо (ст. 5, ч. 3 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). При этом, ч. 4 ст. 11 Закона № 214-ФЗ содержит указание на то, что в случае несоблюдения указанного порядка оплаты цедент несет ответственность в соответствии с законодательством РФ (не конкретизировано; норм о соответствующих изменениях КоАП РФ Закон № 304-ФЗ не содержит).

6) Изменения, касающиеся гарантийных обязательств застройщика

Введена норма, согласно которой при передаче покупателю объекта строительства, застройщик обязан приложить к передаточному акту инструкцию по эксплуатации объекта, включая входящие в его состав элементы отделки, системы инженерно-технического обеспечения, конструктивные элементы, изделия (ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

7) В Законе № 214-ФЗ уточнены последствия несоответствия страховщиков и банка, обеспечивающих исполнение застройщиком обязательств по передаче квартир дольщикам, требованиям, установленным этим законом (ст. ст. 15.1, 15.2 Закона), в частности:

• несоответствие банка или страховой организации требованиям Закона № 214-ФЗ является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора поручительства или страхования (ч. 2.1. ст. 15.1, ч. 14.1 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ);

• расторжение договора страхования по соглашению сторон, односторонний отказ от исполнения договора страхования, за исключением одностороннего отказа от исполнения такого договора по основанию несоответствия страховой организации требованиям Закона № 214-ФЗ, допускаются только с согласия выгодоприобретателя по договору страхования (ч. 14.2 ст. 15.2 Закона № 214-ФЗ); • расторжение или досрочное прекращение договора поручительства не освобождает поручителя (сопоручителей) от обязанности исполнить свои обязательства по договору поручительства, наступившие до даты расторжения или досрочного прекращения договора поручительства (ч. 2.2. ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ).

8) Изменения норм о целевом использовании денег дольщиков

В Законе № 214-ФЗ уточняется порядок расходования целевых средств, поступающих от участников долевого строительства. В частности, расширен и уточнен перечень тех целей, на которые застройщик вправе расходовать поступающие средства, которые теперь могут расходоваться не только на строительство самого дома, но и на: • возведение объектов социальной инфраструктуры (подробнее – см. ниже);

• возмещение затрат на оплату арендных платежей (дополнительно к ранее признаваемых целевыми расходам на приобретение земельного участка, на котором ведется строительство, в собственность или в аренду);

• возмещение затрат на уплату целевых кредитов и процентов по таким кредитам;

• возмещение затрат, связанных с государственной регистрацией ДДУ и др. (ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Много вопросов вызывает разделение законодателем как двух разных целей, для которых привлекаются денежные средства участников долевого строительства, в случаях: (а) строительства одного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ);

(б) строительства нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, при условии, что строительство таких объектов осуществляется в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

При этом, закон не уточняет, применима ли норма п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, позволяющая использовать целевые средства дольщиков на строительство нескольких многоквартирных домов при наличии утвержденных проектов планировки территории (ППТ), проектов межевания территории (ПМТ) к случаям, когда такое строительство нескольких домов уже ведется на основании одного разрешения на строительство, выданного до принятия Закона № 304-ФЗ в отсутствие ППТ и/или ПМТ, или нет.

Полагаем, что данная норма не подлежит применению к уже реализуемым на основании одного разрешения на строительство проектам, в отношении которых отсутствуют ППТ, ПМТ. Однако, такой вывод напрямую не следует из буквального толкования ст. ст. 6, 7 Закона № 304-ФЗ, определяющих порядок вступления в силу и применения новых норм Закона № 214-ФЗ, что может породить споры с правоприменительными органами.

Также могут породить споры с правоприменителями изменения формулировок, касающихся возмещения затрат на объекты инженерной инфраструктуры.

Если ранее п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ вел речь о «строительстве систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения …. многоквартирных домов…, если это предусмотрено проектной документацией», то теперь п. 5 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ использует следующую формулировку:

«строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения… многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к таким сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения».

Нельзя исключать риск того, что контролирующие органы будут рассматривать в качестве нецелевого использования средств дольщиков оплату расходов на инженерные сети, расположенные за пределами принадлежащего застройщику земельного участка, возводимые застройщиком в рамках строительства многоквартирного дома. Для минимизации риска после начала применения указанных норм застройщику рекомендуется оформлять правоотношения с владельцами чужих земельных участков (например, устанавливать сервитут для строительства инженерных сетей).

Новая статья 18.1 Закона № 214-ФЗ определяет порядок использования застройщиком денежных средств дольщиков на создание объектов социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам, выданным на строительство таких объектов. Основным условием расходования средств на цели возведения социальных объектов является передача таких объектов после ввода в эксплуатацию в долевую собственность участников долевого строительства либо безвозмездная передача их в государственную или муниципальную собственность. При этом, если социальный объект будет передаваться в долевую собственность, то при заключении застройщиком ДДУ с участником долевого строительства одновременно должно быть заключено соглашение о возникновении доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, которое будет являться неотъемлемой частью ДДУ (ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ).

Введена новая норма - ч. 1.2 ст. 18 Закона № 214-ЗЗ, предусматривающая ведение отдельного учета денежных средств:

а) в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – для проектов, предусматривающих строительство одного дома (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), б) в отношении каждой группы домов, строящихся в границах элемента планировочной структуры квартала, микрорайона, предусмотренного утвержденной документацией по планировке территории (указанных в п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ) при строительстве группы таких домов.

Кроме того, статья 18 Закона № 214-ФЗ дополнена нормой об обязательном аудите годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности застройщика (ч. 4 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). Ответственность за целевое расходование средств возлагается на генерального директора и главного бухгалтера (лицо, исполняющее функции главного бухгалтера) застройщика (ч. 1.3 ст. 18 Закона № 214-ФЗ). 9) Изменения полномочий уполномоченного органа

Для уполномоченного органа изменилось соотношение прав и обязанностей: теперь в Законе закреплено право органа на получение информации, все остальные функции закреплены за ним в качестве прямой обязанности (ст. 23 Закона № 214-ФЗ).

Новой обязанностью уполномоченного органа является утверждение проектной декларации путем выдачи заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ как необходимого условия для возникновения у застройщика права привлекать денежные средства граждан (ст. ст. 3, 19, 23 Закона № 214-ФЗ).

10) В Закон № 214-ФЗ введены дополнительные нормы, касающиеся ответственности/освобождения от ответственности застройщика:

• застройщик освобождается от ответственности за нарушение сроков передачи объекта строительства в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ); • уточнен порядок предъявления претензии застройщику участником долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта – возможен как судебный, так и внесудебный порядок, применение внесудебного порядка не лишает дольщика права обратиться в суд (ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);

• застройщик освобождается от ответственности за дефекты, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, либо вследствие произведенного участником долевого строительства ненадлежащего ремонта, либо вследствие нарушения участником условий использования, прописанных в инструкции по эксплуатации (ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ);

• в случае нарушения застройщиком срока устранения дефектов объекта долевого строительства – жилого помещения, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства неустойку (пеню):

(а) в размере 1 % от стоимости объекта долевого строительства за каждый день просрочки – в случае, если недостаток (дефект) указанного жилого помещения является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, либо (б) в размере 1% от стоимости расходов на устранение дефектов квартиры за каждый день просрочки, если такой дефект не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания (ч. 8 ст. 7 Закона с применением прямой отсылки на п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»); • право участника долевого строительства в одностороннем судебном порядке расторгнуть ДДУ в случае существенного изменения проектной документации, в том числе, превышение допустимого изменения общей площади объекта долевого строительства, которое может быть установлено в ДДУ в размере не более 5% от указанной площади (ранее в законе указывалось только на «существенное изменение размера объекта») (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);

• участник долевого строительства лишается права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ);

• застройщик несет ответственность за полноту и достоверность информации, размещенной на его сайте (ч. 8 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

11) Нормативные акты, которые должны быть приняты для реализации ряда новелл Закона № 214-ФЗ

Из анализа норм Закона № 304-ФЗ следует вывод о том, что Правительство РФ должно издать ряд актов, уточняющих применение отдельных статей, в частности: • о компенсационном фонде (ч. 2 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ);

• обязательные правила заключения и исполнения ДДУ (ч. 2 ст. 4 Закона № 214-ФЗ);

• типовое соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры (ч. 8 ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ); • порядок ведения и состав сведений Единого реестра застройщиков (ч. 3 ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ).

2. Изменения Закона № 214-ФЗ, применяемые с 01.07.2017

А. Изменения, применяемые с 01.07.2017 независимо от даты заключения 1-го ДДУ

1) Введение Единого реестра застройщиков

Новой статьей 23.1 Закона № 214-ФЗ, применяемой с 01.07.2017, предусмотрено ведение уполномоченным органом Единого реестра застройщиков.

2) Новеллы о привлечении денег дольщиков с размещением на счетах эксроу

Закон № 214-ФЗ в новой редакции предусматривает возможность получения застройщиком средств от участника долевого строительства путем размещения средств на счетах эскроу (как способ оплаты по договору и, одновременно, как способ обеспечения исполнения обязательств) (ст. ст. 15.4, 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Б. Изменения, применяемые с 01.07.2017 в случае, если 1-й ДДУ заключается после 01.07.2017

1) Требования к минимальному размеру уставного капитала В Закон № 214-ФЗ введены новые нормы (п. 1 ч. 2, ч. 2.1. ст. 3), определяющие минимальный размер уставного капитала застройщиков (который должен быть полностью оплачен на момент привлечения денег дольщиков), в зависимости от которого определяется максимально допустимая совокупная площадь всех домов, строящихся за счет средств дольщиков:



Минимальный размер уставного капитала застройщика (руб.)

Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м)

2 500 000

1500

4 000 000

2500

10 000 000

10 000

40 000 000

25 000

80 000 000

50 000

150 000 000

100 000

400 000 000

250 000

800 000 000

500 000

1 500 000 000

от 500 000




Минимальный размер уставного капитала застройщика (руб.) Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика (кв. м) 2 500 000 1500 4 000 000 2500 10 000 000 10 000 40 000 000 25 000 80 000 000 50 000 150 000 000 100 000 400 000 000 250 000 800 000 000 500 000 1 500 000 000 от 500 000 Если размер оплаченного уставного капитала застройщика не соответствует требованиям, установленным ч. 2.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, то, наряду с обязательными для всех застройщиков способами обеспечения исполнения обязательств по передаче квартир дольщикам (поручительство банка или страхование ответственности застройщика), такой застройщик обязан также до государственной регистрации 1-го ДДУ в нотариальной форме заключить договор поручительства с юридическим лицом, являющимся учредителем (участником) застройщика и отвечающим требованиям, предусмотренным в отношении застройщика новыми нормами - п.п. 2 - 8 части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (ч. 3 ст. 12.1, ст. 15.3 Закона № 214-ФЗ).

При этом, если поручитель также является поручителем (сопоручителем) других застройщиков, - то поручитель и эти другие застройщики считаются «связанными с застройщиком юридическими лицами», и при определении:

(а) минимального размера оплаченного уставного капитала - учитывается сумма уставных капиталов застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц;

(б) максимальной площади объектов долевого строительства – учитывается сумма всех общих площадей жилых и нежилых помещений в не введенных в эксплуатацию домах, строящихся по Закону № 214-ФЗ застройщиком и связанных с застройщиком юридическими лицами.

Финансы Недвижимость 25 Июля 2016

Екатерина Сергеева

Заместитель главного бухгалтера департамента налоговой практики и бухгалтерского учета

Финансы 20 Апреля 2016

Галина Румянцева

Методолог Департамента налоговой практики и бухгалтерского учета

Пресс-секретарь IPT Group
Телефон
+7 495 988 - 47 - 70
Эл. почта
media@iptg.ru